>> 中信證券-紅土深圳安居REIT(180501)投資價(jià)值分析報(bào)告：供需不平衡中的稀缺資產(chǎn)-221025
| 上傳日期： |
2022/10/25 |
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| 格式： |
pdf 共33頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持（首次） |
作者： |
陳聰,張全國(guó) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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紅土深圳安居REIT（180501.SZ）是首批3只保障性租賃住房REITs之一。當(dāng)前C-REITs市場(chǎng)正處于穩(wěn)定發(fā)展期，增量產(chǎn)品不斷上市以及存量產(chǎn)品持續(xù)擴(kuò)募推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模提升，保障性租賃住房作為產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs重要子板塊之一，政策支持力度強(qiáng)，潛在發(fā)展空間大。深圳城市基本面優(yōu)異，居住供需缺口持續(xù)，底層項(xiàng)目稀缺性高，綜合考慮絕對(duì)估值法估值結(jié)果和可比REITs產(chǎn)品估值水平，我們給予基金2022年1.5倍P/NAV，對(duì)應(yīng)35倍P/可供分配金額倍數(shù)，目標(biāo)總市值17.5億元，目標(biāo)價(jià)3.5元/份，首次覆蓋，給予“增持”評(píng)級(jí)。
▍C-REITs市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，投資價(jià)值凸顯。國(guó)內(nèi)首批公募REITs至2021年6月上市以來(lái)已逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，截至2022年10月14日，所有已上市REITs產(chǎn)品合計(jì)總市值達(dá)730.5億元，以流通市值加權(quán)的回報(bào)率達(dá)28.2%，資產(chǎn)類(lèi)型持續(xù)豐富，投資者類(lèi)型逐漸多元。9月27日，5只首批上市的C-REITs產(chǎn)品正式發(fā)布擴(kuò)募公告。我們認(rèn)為C-REITs市場(chǎng)體制機(jī)制建設(shè)已接近成熟，未來(lái)板塊規(guī)模將持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的長(zhǎng)期投資價(jià)值將進(jìn)一步得到凸顯。
▍保障性租賃住房政策支持力度強(qiáng)，潛在發(fā)展空間大。保障性租賃住房主要針對(duì)人口凈流入一二線城市有住房困難的新市民及青年人群，作為我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，未來(lái)將有效彌補(bǔ)我國(guó)住房供應(yīng)體系短板，潛在建設(shè)規(guī)模大，服務(wù)人群廣泛。“十四五”期間全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套，其中廣州、深圳、上海規(guī)劃新增保租房分別為60、40、47萬(wàn)套，分別占新增住房供應(yīng)46%、45%和43%，占新增保障性住房供應(yīng)的91%、74%和67%。2022年5月以來(lái)，多地出臺(tái)納保政策；據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，截至2022年二季度，全國(guó)開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓中6.9%已完成納保。我們認(rèn)為隨著政策支持力度不斷加強(qiáng)，大量低效存量資產(chǎn)將得到盤(pán)活，保租房市場(chǎng)也有望在短期內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模，并為REITs市場(chǎng)提供豐富的潛在標(biāo)的。
▍深圳城市基本面優(yōu)異，居住需求長(zhǎng)青。2021年深圳市GDP突破3萬(wàn)億元，常住人口規(guī)模達(dá)1768萬(wàn)人，近三次人口普查顯示深圳市人口年均增長(zhǎng)率持續(xù)位居一線城市首位，2010-2020年達(dá)5.4%，2020年深圳市深圳常住人口中流動(dòng)人口占比達(dá)71%，65歲以上人口占比僅3.2%。我們認(rèn)為深圳具備長(zhǎng)期高人口吸引力，對(duì)應(yīng)較強(qiáng)的住宅市場(chǎng)需求。供給方面，深圳住宅供給長(zhǎng)期緊缺，平均居住品質(zhì)較低。截至2020年深圳城市建設(shè)用地中僅23.8%為居住用地，占比位居主要一線及新一線城市最低值，2012-2021年深圳年均成交住宅類(lèi)用地規(guī)劃建筑面積僅161萬(wàn)平米，遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州3城平均水平1033萬(wàn)平米。居住品質(zhì)方面，2020年深圳市人均居住面積僅22.6平米，顯著低于全國(guó)及其他一線城市平均水平，且深圳市存量住宅中還包含相當(dāng)比例的居住品質(zhì)較低的城中村。我們認(rèn)為深圳市未來(lái)居住供需缺口將長(zhǎng)期存在，保障性租賃住房作為低成本高品質(zhì)的居住解決方案，將長(zhǎng)期保持針對(duì)目標(biāo)客群的強(qiáng)吸引力。
▍底層資產(chǎn)稀缺性高。紅土深圳安居REIT包含4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)15.67萬(wàn)平米，包含1830套租賃住宅及少量配套商業(yè)及停車(chē)設(shè)施。我們測(cè)算基金底層項(xiàng)目租金水平不及周邊可比項(xiàng)目的50%，項(xiàng)目評(píng)估單價(jià)不及周邊可比項(xiàng)目二手房參考價(jià)20%，租金吸引力強(qiáng)，資產(chǎn)保值增值屬性高。截至2022年3月，項(xiàng)目出租率均超過(guò)98%，57%的保租房由單位租戶租賃，且71%的租戶合約于2024年之后到期，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性強(qiáng)。隨著項(xiàng)目出租率接近滿租，運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)提升，項(xiàng)目盈利能力有望進(jìn)一步增強(qiáng)。最后，基金原始權(quán)益人持有的可擴(kuò)募資產(chǎn)充裕，未來(lái)基金規(guī)模潛在增長(zhǎng)空間廣闊。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：基金底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間較短，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)租金、出租率下降的風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)及地方保障性租賃住房支持性政策發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)。局部疫情散發(fā)影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs產(chǎn)品雖然具備穩(wěn)定分配的屬性，但其本身并不具備剛兌義務(wù)。
▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：深圳長(zhǎng)期保持一線城市最高的人口增長(zhǎng)率水平，人口結(jié)構(gòu)年輕，保障性租賃住房需求旺盛，且深圳長(zhǎng)期住宅供應(yīng)不足，人均居住面積低，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期內(nèi)住宅供需將處于不平衡狀態(tài)。同時(shí)考慮到紅土深圳安居REIT底層項(xiàng)目租金及評(píng)估價(jià)折讓力度高，租金吸引力大，資產(chǎn)保值屬性強(qiáng)，預(yù)期未來(lái)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)將保持長(zhǎng)期穩(wěn)定。綜合考慮絕對(duì)估值法估值結(jié)果及可比REITs產(chǎn)品估值水平，我們給予基金2022年1.5倍P/NAV估值，對(duì)應(yīng)35倍P/可供分配金額倍數(shù)，目標(biāo)總市值17.5億元，目標(biāo)價(jià)3.5元/份，首次覆蓋，給予“增持”評(píng)級(jí)。
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