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事件描述
　　公司2022年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.8億（+20.9%），歸母凈利潤(rùn)4.7億（+23.6%），扣非歸母凈利潤(rùn)3.8億（+10.8%）。
　　事件評(píng)論
　　租金減免干擾短期業(yè)績(jī)，核心業(yè)務(wù)延續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2022Q1-3公司主業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)健，物管營(yíng)收同比+25.0%，其中，基礎(chǔ)物管/平臺(tái)增值/專業(yè)增值服務(wù)營(yíng)收分別同比+25.8%/+96.0%/+10.2%；履行社會(huì)責(zé)任落實(shí)租金減免政策，前三季度減免租金0.7億元，引致資產(chǎn)管理分部營(yíng)收同比-20.0%。物管主業(yè)盈利能力略有修復(fù)，2022Q1-3公司物管分部毛利率小幅提升0.6pct至10.6%，其中，基礎(chǔ)物管/平臺(tái)增值/專業(yè)增值服務(wù)毛利率分別同比+0.5/+2.1/+1.4pct至10.2%/6.9%/13.6%。業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體符合預(yù)期，前三季度實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)3.8億（+10.8%），如果剔除租金減免，公司扣非歸母凈利潤(rùn)達(dá)4.52億元，同比+30.3%。盡管四季度租金減免仍會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)有一定拖累（公司預(yù)計(jì)全年減免租金總額約0.9億元，影響歸母凈利約0.8億元），但考慮公司物管主業(yè)穩(wěn)步前行，盈利能力也有望繼續(xù)修復(fù)，且其他業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)績(jī)的影響將持續(xù)弱化，公司全年業(yè)績(jī)展望依舊穩(wěn)健。
　　非住優(yōu)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化，增值服務(wù)快速進(jìn)階。截至2022年三季度末，公司在管規(guī)模達(dá)到3.04億平（+41.4%），其中住宅/非住業(yè)態(tài)管理規(guī)模分別同比+20.0%/+61.8%，住宅/非住面積占比分別為41.4%/58.6%，非住優(yōu)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化。多方式積極拓展，2022Q1-3新簽?zāi)甓群贤~24.3億元（+17.0%），預(yù)計(jì)非控股股東占比仍占大頭，其中“總對(duì)總”新簽同比+41%，“合資合作”新簽同比+94%；前三季度年合同額超1000萬(wàn)以上的新項(xiàng)目占比更是達(dá)55%。增值服務(wù)快速進(jìn)階，到家匯前三季度全平臺(tái)交易額同比+35.4%，設(shè)施管理服務(wù)新中標(biāo)華為、美團(tuán)等頭部科技公司項(xiàng)目，公司業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。
　　輕重分離有望提速，后續(xù)收并購(gòu)仍值得期待。上半年深圳中航城、昆山中航、贛州九方等股權(quán)成功轉(zhuǎn)讓，輕重分離首單落地，其他虧損資產(chǎn)剝離也在持續(xù)推進(jìn)。受歷史因素影響，公司是業(yè)內(nèi)少有的具備尾盤與投房等重資產(chǎn)的物企，持續(xù)虧損的尾盤及高額負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)開(kāi)支對(duì)業(yè)績(jī)形成一定拖累。隨著輕重分離的接連落地，公司業(yè)績(jī)拖累因素有望逐步緩解，且回籠大量現(xiàn)金也可用于未來(lái)收并購(gòu)。2021年末至今公司已落地上航物業(yè)、南航物業(yè)、深圳匯勤、新中物業(yè)等四單收并購(gòu)事項(xiàng)，當(dāng)前均已完成財(cái)務(wù)并表，在實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)補(bǔ)充的同時(shí)，公司規(guī)模和業(yè)績(jī)也穩(wěn)步提升，且在行業(yè)格局重塑背景下，后續(xù)收并購(gòu)仍值得期待。
　　物管主業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，期待利潤(rùn)率邊際改善。開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的重塑有利于穩(wěn)健型物企，短期免租不改穩(wěn)健增長(zhǎng)預(yù)期，內(nèi)生外拓雙輪驅(qū)動(dòng)下，物管主業(yè)有望穩(wěn)步發(fā)展；非住業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化，增值服務(wù)快速進(jìn)階，央企物管龍頭盈利結(jié)構(gòu)也將持續(xù)優(yōu)化；輕重分離有望加速，后續(xù)收并購(gòu)仍值得期待，物管利潤(rùn)率修復(fù)則為更大隱性期權(quán)。預(yù)計(jì)公司2022-2024年歸母凈利為6.4/8.5/10.7億元，對(duì)應(yīng)估值為23.4/17.7/14.1X，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、公司物管利潤(rùn)率修復(fù)進(jìn)度不及預(yù)期；
　　2、輕重分離進(jìn)度不及預(yù)期，租金減免、尾盤等對(duì)公司業(yè)績(jī)形成持續(xù)拖累。