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■ “自上而下”政策進一步加碼，地方因城施策放松進度趨緩，房企信用風險蔓延至民企優(yōu)等生。“930”中央“自上而下”出臺房地產放松政策組合拳，主要指向降低剛需、改善需求的購房成本，信號意義更強，未來大概率仍堅持托而不舉的原則。銷售端，受政策引導首套房貸款利率下行空間進一步打開。9-10月地方因城施策的力度、頻度有所放緩，一二類城市中僅杭州、武漢微幅放松。不過三季度以來二手房“帶押過戶”蔓延，有望刺激二手房銷售。房企端，房企融資寬松政策不斷加碼但效果有限，非銀融資仍在加速流出。值得關注的是，房企信用風險蔓延至民企優(yōu)等生。
　　■成交市場銷售回暖動能仍顯不足，絕大多數城市房價持續(xù)走低。1-9月商品房銷售面積同比增速為-22.2%。雖然9月銷售降幅延續(xù)8月收窄趨勢，但是考慮到去年低基數的影響，銷售的邊際好轉仍顯不足，整體看市場持續(xù)底部盤整。展望來看，我們下調今年商品房銷售面積增速預期至-19.7%。在政策堅持“房住不炒，托而不舉”放松思路的前提下，疊加各地疫情反復的影響與房企違約的持續(xù)發(fā)酵，四季度也難以看到市場的顯著回暖。房價方面，9月房價跌幅進一步下探，年內或持續(xù)有下行壓力。
　　■土地市場熱度仍然不足，三批次集中供地國央企拿地積極性下降。1-9月土地成交建面與出讓金累計同比增速分別為-35.1%、-38.0%，同比跌幅小幅縮小但累計成交跌幅仍然較大。此外，溢價率指標保持低位波動，流拍率因土地供應減少相對較低，整體看土地市場熱度仍然較低。關于集中供地情況，三批次熱度有所下降，銷售持續(xù)低迷背景下，國央企拿地意愿轉弱，城投再度“托底”。
　　■竣工或有望底部修復，新開工、投資持續(xù)承壓?？⒐卧陆捣掷m(xù)收窄至個位數，1-9月竣工面積同比增速為-19.9%。在保交付”政策不斷推進下，累計竣工降幅持續(xù)收窄，邊際改善趨勢有望延續(xù)；新開工、房地產開發(fā)投資額單月跌幅雖小幅收窄但累計同比增速跌幅在持續(xù)擴大。9月單月新開工同比降幅為-44.4%，連續(xù)6個月處于-40%以下，1-9月新開工面積同比增速下探至-38.0%。9月單月房地產開發(fā)投資額同比增速為-12.1%，1-9月累計同比增速跌幅下探至-8.0%。受銷售持續(xù)低迷、融資收縮與拿地大幅減少的影響，房企的開工投資意愿及能力不斷減弱。展望來看，我們下調今年房地產開發(fā)投資的預期增速為-7.3%。未來開工投資的恢復艱難且緩慢，銷售回暖是開工投資恢復的前提。