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百強(qiáng)房企銷售：單月同比降幅擴(kuò)大，操盤延續(xù)合作趨勢。
　　10月房企銷售數(shù)據(jù)低于前期預(yù)期，銷售復(fù)蘇節(jié)奏再度放緩，市場持續(xù)邊際向下，主要系：1）多地散點(diǎn)式爆發(fā)疫情，導(dǎo)致消費(fèi)者購房積極性下降，同時對房價和房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，帶來置業(yè)意愿再次走弱，多數(shù)購房者持續(xù)處于觀望狀態(tài)，成交情況并不理想；2）房地產(chǎn)市場熱度自然向下，行業(yè)仍處于下行區(qū)間。我們預(yù)計(jì)如果未來沒有強(qiáng)有力的刺激，市場很難有一定程度的企穩(wěn)，并將繼續(xù)維持下行趨勢。
　　政策方面，我們認(rèn)為“930”政策真正的需求刺激有限，對于預(yù)期的作用以及積極信號的釋放或大于實(shí)際拉動效果。首先從重要性來看，該新政是除了銀保監(jiān)會、央行金融體系之外，中央部委出臺的一項(xiàng)非常重要的自上而下的政策。
　　其次從緊迫性來看，該政策選擇在9月底而非會議結(jié)束后出臺，說明對于全國房地產(chǎn)市場而言，出臺強(qiáng)有力政策的是非常緊迫且必要的。最后從部委出臺口徑來看，“930”新政由國稅總局和財(cái)政部出臺，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的呵護(hù)?？紤]到居民對于收入和房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，我們認(rèn)為市場的根本性扭轉(zhuǎn)須依靠全國性政策支撐以及信心和預(yù)期的修復(fù)，一系列政策能否對房地產(chǎn)銷售起到?jīng)Q定性支撐作用仍待觀察。綜合來講，目前房地產(chǎn)市場熱度還處低位，整體信心依舊偏弱，行業(yè)需要更多政策“組合包”，以量變形成質(zhì)變的方式推動銷售復(fù)蘇。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題不是一個單維度的問題，而是房產(chǎn)體系的問題，出臺的相關(guān)政策需要時間傳導(dǎo)和迭代才能發(fā)揮效果，同時未來政策依然有一定放松空間，包括放松核心城市限購限貸政策、加大對房企拿地、融資等方面的支持力度等。
　　融資：融資規(guī)模同比改善，平均期限縮短。
　　2022年10月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模418.24億元，環(huán)比下降28.7%，同比上升46.9%，同比增速為今年4月后首次轉(zhuǎn)為正增，主要系去年10月債券市場受到典型房企債務(wù)違約的影響發(fā)債總額基數(shù)較低。其中，境內(nèi)債發(fā)行389.6億元，同比增長112%，境外債發(fā)行28.61億元，同比下降71.7%，境外債發(fā)行規(guī)模為年內(nèi)第2低的水平，僅次于今年8月。10月境內(nèi)債平均期限3.23年，環(huán)比下降2.2年，平均利率2.98%，較上月微增。境外債平均期限1.3年，環(huán)比下降0.8年，平均利率7.41%，相比9月上升66bp。境內(nèi)債中，超短期融資券發(fā)行規(guī)模增加，公司債、企業(yè)債與中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模下降，因而整體平均期限有所降低。境外債方面，遠(yuǎn)洋資本通過將南通星龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)質(zhì)押于受托管理人，成功發(fā)行了一期期限為2年、票面利率為10.75%的債券；此外朗詩綠色管理成功落實(shí)交換要約，并發(fā)行了一期本金總額為1.19億美元、期限為1年，票面利率為6%的新票據(jù)。分企業(yè)性質(zhì)來看，10月上市房企發(fā)行境內(nèi)債222.63億元，同比增長468%，整體規(guī)模僅略低于今年3月和7月（超過250億元）。非上市房企發(fā)行規(guī)模167億元，同比增長15.5%。境內(nèi)債發(fā)行主體以國企央企為主，國企發(fā)行期限縮短，發(fā)行利率下行；民企和其他所有制企業(yè)發(fā)債47億元，發(fā)債主體有萬科和卓越商業(yè)等。10月有5家上市房企評級被下調(diào)，1筆境外債發(fā)生技術(shù)性違約，1筆境內(nèi)債本息違約，逾期本金5億元，6筆債券展期。
　　銷售差異化愈發(fā)凸顯，行業(yè)修復(fù)需要時間。
　　十月份百強(qiáng)房企銷售再度轉(zhuǎn)弱，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失并未得到改善、購房觀望情緒也愈加濃厚，疊加疫情反復(fù)再次擾動行業(yè)回暖節(jié)奏與復(fù)蘇進(jìn)展，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進(jìn)一步加大。我們認(rèn)為需求不振主要源自于購房者對收入、市場本身及房價的悲觀預(yù)期，預(yù)期修復(fù)需要政策帶動。我們預(yù)計(jì)，未來若能出臺一系列自上而下的全國性政策或者核心城市出臺大的放松政策，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的預(yù)期才會更強(qiáng)；此外也不排除未來將在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大力度和頻次。無論何種方式，要想真正走出困境，可能還需較長一段時間。
　　板塊方面，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)再度探底，基于當(dāng)前脈沖式的市場銷售行情，我們判斷未來銷售端的差異化將越發(fā)凸顯，可能只有部分一二線核心城市（甚至部分二線核心城市的核心區(qū)域）能夠保持較好的銷售流速和去化，城市的分化將帶動銷售的分化，加之年內(nèi)行業(yè)出清仍將繼續(xù)，熬過低谷期的房企才有望收獲行業(yè)回暖的紅利，因此我們建議重點(diǎn)關(guān)注信用情況更為良好，資金鏈更為安全，貨值更為充裕的國企央企以及優(yōu)質(zhì)的混合所有制企業(yè)如保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中海地產(chǎn)、華潤置地、華發(fā)股份、南山控股。
　　風(fēng)險因素：政策風(fēng)險：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅、預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場風(fēng)險：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。