>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤點評：逆周期微操穩(wěn)需求，市場化托舉穩(wěn)信用-221109
| 上傳日期： |
2022/11/9 |
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| 399KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國,李晗 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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我們認為，要擺脫銷售乏力，信用融資困難和交付不確定性高的惡性循環(huán)，確實還需要進一步的支持政策。逆周期的需求調(diào)節(jié)政策和信用托底政策將取得一定的成效，有助于進一步提升企業(yè)主體對抗銷售不景氣的可能性。
▍逆周期微操，釋放有效需求。根據(jù)北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)官網(wǎng)，北京市住建委等11月8日宣布，即日起通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品住房執(zhí)行北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商品房政策有關(guān)規(guī)定。由于通州區(qū)域的限購政策明顯比北京全市一般性限購政策更加嚴厲，這相當于北京土地供給較大的臺湖、馬駒橋地區(qū)適度放開了限購。無獨有偶，杭州臨平區(qū)在上周發(fā)布政策，宣布放開對星橋等鎮(zhèn)街的限購措施。和以往周期不同，本輪限購調(diào)整更求精準，按照街道/片區(qū)為單位適當放開一線核心城市住房限制，以求釋放有效需求。
▍市場持續(xù)弱復蘇進程，消費者信心仍需實質(zhì)性鼓勵。我們統(tǒng)計，2022年11月以來，樣本城市商品房網(wǎng)簽同比下降30%，二手房網(wǎng)簽同比上升40%（10月份分別為同比-25%、+46%）。按揭貸款利率下降和其他一系列組合拳改變了市場不斷下行的面貌，但局部疫情和宏觀經(jīng)濟增長減速風險之下，房地產(chǎn)市場的復蘇異常脆弱。大多數(shù)大城市二手房房價處于微幅下降通道，消費者信心仍有待進一步支持。
▍市場化托舉穩(wěn)信用，從小步試水到跨步向前。銀行間市場交易商協(xié)會稱，人民銀行將再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)，按照市場化、法制化原則，通過擔保增信，創(chuàng)設信用風險緩釋憑證，直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持2500億民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。協(xié)會也專門指出，民營企業(yè)包括了房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)。我們認為，此次穩(wěn)信用的舉措，較之此前交易商協(xié)會組織中債增進公司開展部分民營房企債券融資增信工作，在金額上更進一步，在支持方式上也有進一步拓寬，有助于進一步穩(wěn)定債券市場信心。
▍地產(chǎn)債從山重水復到柳暗花明。2022年對地產(chǎn)債板塊是極不平凡的一年，2021年的信用風波影響猶存，行業(yè)修復姍姍來遲，凈融資停滯，二級市場風聲鶴唳。目前行業(yè)出現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢。從違約情況看，當前境內(nèi)地產(chǎn)債的違約規(guī)模和數(shù)量降低至2021年初的水平，新增違約主體數(shù)量在降低，而境外美元債的違約規(guī)模和數(shù)量連續(xù)四個月下降，信用環(huán)境有持續(xù)改善的可能性。如果后續(xù)政策能有效帶動房地產(chǎn)銷售，預計未來地產(chǎn)債凈融資和利差情況或?qū)⒏纳疲禺a(chǎn)信用也將迎來新起點。
▍風險提示：房地產(chǎn)市場銷售進一步下行的風險；信用緊縮和融資困難在短期無法緩解的風險；諸多民企盈利能力被融資成本明顯侵蝕的風險；境外美元債市場波動更甚于境內(nèi)的風險。
▍已是立冬節(jié)氣，期待春暖花開。我們認為，要擺脫銷售乏力，信用融資困難和交付不確定性高的惡性循環(huán)，確實還需要進一步的支持政策。逆周期的需求調(diào)節(jié)政策和信用托底政策將取得一定的成效，有助于進一步提升企業(yè)主體對抗銷售不景氣的可能性。我們看好市場份額提高的企業(yè)，看好具備核心區(qū)域資產(chǎn)的企業(yè)，也看好低估值融資渠道通暢的民營企業(yè)，推薦保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、中國國貿(mào)、金融街、美的置業(yè)和濱江集團。我們也建議債券投資者理性看待民企和混合所有制企業(yè)信用話題，避免恐慌拋售所引發(fā)的風險傳染。
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