>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)公募REITs產(chǎn)品專題研究報告(4)：華潤有巢REIT正式獲批，樹立房企發(fā)行保租房REITs新標(biāo)桿-221108
| 上傳日期： |
2022/11/8 |
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| 1658KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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二十大再提“租購并舉”，國內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保障房REIT正式獲批
2021年以來中央針對保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當(dāng)前“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，二十大報告再提“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為房地產(chǎn)行業(yè)新模式指明方向?！笆奈濉逼陂g預(yù)期全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬套，涉及的總投資額為1.35萬億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。
2022年7月11日，國內(nèi)首單紅土深圳保租房REIT審核通過；7月14日，中金廈門保租房REIT獲批；8月5日，華夏北京保租房REIT快速獲批（受理至通過僅7天）；11月1日，華潤有巢REIT正式獲批，為國內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保障房REIT產(chǎn)品，而華潤置地成為首家涉水租賃住房REITs市場的房企。
華潤有巢REIT底層項目具備市場化活力及政府信用背書雙重優(yōu)勢，為后續(xù)公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量商業(yè)資產(chǎn)上撬動投資價值做出示范作用
1.原始權(quán)益人方面，華潤有巢REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括位于上海的有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，均為納保項目。底層項目在政企合作下具備市場化活力及政府信用背書雙重優(yōu)勢，利于獲取租客資源、降低營銷成本。
2.運營方面，底層資產(chǎn)運營雖未滿3年，但在疫情影響下仍維持穩(wěn)定出租率及租金水平。截至9月30日，兩個底層資產(chǎn)出租率均約為94%；項目租金約為同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的78%和82%，對中等收入客群具有較大吸引力。
3.盈利方面，經(jīng)過近年來的培育與完善管理，基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力。2021年初投入運營后，兩家項目公司合計取得的凈利潤由-59.20萬元提升至396.74萬元。
4.融資方面，有巢深圳以母公司華潤置地為主體發(fā)行住房租賃專項債，融資成本可控；有巢深圳有息負(fù)債均為銀行借款，融資情況簡單，后續(xù)加杠桿空間較大。
5.所在市場方面，上海產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)推動人口增長，整體租賃需求旺盛；“十四五期間”項目所在的松江區(qū)產(chǎn)業(yè)人才加速聚集，或進(jìn)一步拉升區(qū)域租賃住房需求。
在定價合理的情況下，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)能夠為投資者提供良好的回報
截至22M6，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)組合估值合計11.1億元，對應(yīng)評估單價為10410元/平和8080元/平。根據(jù)相關(guān)假設(shè)前提下基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流測算，預(yù)計2022年7-12月及2023年度華潤有巢REIT可供分配金額分別為25.3百萬元及48.4百萬元；對應(yīng)凈現(xiàn)金流分派率可達(dá)4.29%（年化）及4.36%。
投資建議：我國保租房公募REITs再發(fā)力，利于引導(dǎo)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價。在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏或?qū)⒓铀?；同時考慮到公募REITs在房企存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預(yù)期后續(xù)有望迎來REITs試點范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)長租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開。關(guān)注REITs發(fā)展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關(guān)注存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的。建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、上海臨港。
風(fēng)險分析：產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)管理風(fēng)險，，土地使用政策風(fēng)險，租賃住房稅收優(yōu)惠政策風(fēng)險，市場風(fēng)險及處置風(fēng)險等。
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