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中債增進(jìn)一步加大對民企發(fā)債支持。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2022年1-10月全國房企信用債累計(jì)發(fā)行額為4687.1億元，同比-18.5%；其中民企發(fā)行額316.7億元，同比-79.3%，規(guī)模僅占6.8%。10月28日，央行行長易綱要求推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過度避險(xiǎn)行為。11月1日，交易商協(xié)會(huì)、中房協(xié)聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營房企召開座談會(huì)。本次會(huì)議明確中債增將進(jìn)一步加大對民企的發(fā)債支持。整體看，中債增扶持范圍有所擴(kuò)大，但結(jié)合近期個(gè)別參與增信的房企出險(xiǎn)，我們認(rèn)為對緩解民企流動(dòng)性緊張的作用有限，需更多更直接的政策支持。
　　繼續(xù)看好政策放松空間。新房成交量能方面，我們跟蹤的30個(gè)樣本城市近4周單周成交面積在300萬方左右，整體看市場仍處于弱復(fù)蘇階段、信心依然偏弱，需要更多政策“組合包”以量變形成質(zhì)變的途徑推動(dòng)銷售復(fù)蘇，繼續(xù)看好政策放松空間，包括核心城市放松限購限貸、保交樓力度加碼、加大對房企拿地的支持力度。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為1.0%，落后大盤5.38個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第29名。本周上漲個(gè)股共120支，較上周增長106支，下跌股數(shù)為14支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為304.4萬平方米，環(huán)比下降6.0%，同比下降17.9%，其中樣本一線城市的新房成交面積為76.6萬方，環(huán)比1.4%，同比-15.0%；樣本二線城市為164.8萬方，環(huán)比-6.0%，同比14.8%；樣本三線城市為63.0萬方，環(huán)比-11.2%，同比-27.6%。從今年累計(jì)44周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)13019.8萬方，同比下降31.5%；一線城市為2802.0萬方，同比-23.5%；二線城市為7374.1萬方，同比-30.2%；三線城市為2843.7萬方，同比-40.6%。
　　二手房：本周我們跟蹤的11個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)122.5萬方，環(huán)比下降6.4%，同比增長54.0%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為33.4萬方，環(huán)比0.4%；樣本二線城市為74.3萬方，環(huán)比-8.4%；樣本三線城市為14.8萬方，環(huán)比-10.2%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為4826.4萬方，同比變動(dòng)為-11.4%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為1292.5萬方，同比-29.2%；樣本二線城市為2914.9萬方，同比0.9%；樣本三線城市為619.1萬方，同比0.9%。
　　信用債：發(fā)行量增加，發(fā)行利率漲跌不一。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（10.31-11.6）共發(fā)行房企信用債7只，環(huán)比減少12只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)49.50億元，環(huán)比減少147.50億元，總償還量187.18億元，環(huán)比增加63.38億元，凈融資額為-137.68億元，環(huán)比減少210.88億元。
　　投資建議：我們認(rèn)為地產(chǎn)“進(jìn)可攻退可守”：進(jìn)，政策出臺(tái)到位，地產(chǎn)股賺相對+絕對收益；退，政策沒完全到位，地產(chǎn)股賺相對收益。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。推薦關(guān)注：開發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)，H股綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展。物業(yè)：華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。