>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)10月行業(yè)動態(tài)報告：“銀十”缺席，業(yè)績分化，二十大強調(diào)加快住房制度建設(shè)-221106
| 上傳日期： |
2022/11/7 |
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| 2380KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王秋蘅 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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“銀十”不及預(yù)期，銷售表現(xiàn)平淡，核心城市銷售回暖。2022年10月，30城新房銷售面積1077.78萬平，同比增速為-18.03%，環(huán)比增速為-18.13%，成交套數(shù)97919套，同比增速為-22.70%，環(huán)比增速為-17.10%。當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進一步拖累市場恢復(fù)節(jié)奏，政策效果未明顯顯現(xiàn)。一線城市銷售未能維持增勢，房貸利率相較其他能級城市仍處高位，調(diào)控政策對其改善影響較??；二線城市銷售降幅收縮，出現(xiàn)回暖跡象，不同區(qū)位城市間存在分化，部分華東、華南核心區(qū)域二線城市基礎(chǔ)條件更優(yōu)，更具避險屬性，銷售恢復(fù)更易實現(xiàn)；三線城市銷售經(jīng)過9月的短暫回升后繼續(xù)走低，修復(fù)效果不理想，三線城市住房需求不足，預(yù)期難以在短期改善。
三輪土拍陸續(xù)收官，供地?zé)岫炔徽瘢顺傻貕K底價成交。截至10月31日，第三批集中供地土地供應(yīng)量共2036.49萬方，較去年三輪同比下降64.47%，較二輪環(huán)比增加15.45%，供應(yīng)量仍較去年大幅縮減。已完成第三批集中供地的17個城市中，共計成交359宗，成交規(guī)劃建筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中，282宗地塊底價成交，底價成交率達78.55%，較二輪增加16.55pct，32宗地塊觸限成交，觸限成交率8.91%，較二輪下降9.35pct。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就已完成出讓的情況來看，掛牌33宗地中，有31宗地成交，且均為底價成交，溢價率已降至冰點。
業(yè)績表現(xiàn)不佳，歸母凈利潤持續(xù)縮減，現(xiàn)金流未見明顯改善。2022前三季度，A股房地產(chǎn)板塊總營業(yè)入分別為16760.08億元，同比-12.92%，較上年同期增速下降36.24pct；2022前三季度實現(xiàn)歸母凈利潤226.57億元，增速為-72.29%，較上年同期增速下降40.91pct。2022前三季度，行業(yè)資產(chǎn)負債率為78.99%，較同期-0.09pct。
“二十大”重申定位，加快住房制度建設(shè)。二十大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！北砻鳌胺孔〔怀础比匀皇俏覈康禺a(chǎn)市場調(diào)控的底線，再次彰顯了政策定力?！凹涌旖⒍嘀黧w供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”強調(diào)深化住房制度改革，探索房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，推動住房高質(zhì)量發(fā)展頂層設(shè)計。
投資建議：目前行業(yè)基本面修復(fù)路徑仍較為曲折，前期政策效果未完全顯現(xiàn)，四季度機會與風(fēng)險并存，一方面行業(yè)風(fēng)險在四季度并未完全出清，另一方面前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步進行解決和修正，行業(yè)在政策組合拳的支持下有企穩(wěn)概率。在行業(yè)前景并未完全清晰的階段，我們建議關(guān)注強信用、優(yōu)布局、多土儲、戰(zhàn)略清晰的優(yōu)質(zhì)房企：保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、金地集團（600383）、濱江集團（002244）；建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。
風(fēng)險提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期、融資環(huán)境收緊等風(fēng)險。
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