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1.1結(jié)算收入、利潤(rùn)規(guī)模下降
　　前三季度，受行業(yè)整體交付壓力增加、疫情影響、現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致的停工項(xiàng)目增加的背景下，典型房企收入確認(rèn)規(guī)模承壓。前三季度，我們統(tǒng)計(jì)的典型房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.34萬(wàn)億，同比下降13.6%。
　　不同企業(yè)層面來(lái)看，三季度收入規(guī)模均呈現(xiàn)同比下降，而其中，民企、混合所有及地方國(guó)企收入規(guī)模增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，民企收入降幅較大，同比下降42.7%；央企收入增速較2021Q3有所下降，但仍保持6.8%的正增長(zhǎng)。收入規(guī)模保持增長(zhǎng)的房企，收入規(guī)模主要集中在500億以內(nèi)。
　　相較于收入增速回落，行業(yè)整體歸母凈利潤(rùn)下降更為明顯。在結(jié)算利潤(rùn)率下行、聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目投資收益下降，以及少數(shù)股東損益攤薄影響增加下，結(jié)算歸母凈利潤(rùn)下滑明顯。前三季度典型房企歸母凈利潤(rùn)合計(jì)418億，同比下降54.8%，降幅較2022Q3大幅回落。
　　不同企業(yè)方面，前三季度歸母凈利潤(rùn)全面下降，相較而言，民企利潤(rùn)規(guī)模下降明顯。前三季度，典型房企中民企歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下降147.1%，相較2021年末增速進(jìn)一步下滑。歸屬母公司凈利潤(rùn)仍舊保持增長(zhǎng)的房企，利潤(rùn)規(guī)模集中于0到50億的中型房企。
　　1.2盈利下行拖累凈資產(chǎn)收益率
　　受利潤(rùn)率下行影響，行業(yè)整體ROE水平下降明顯，其中由于民企受利潤(rùn)率及杠桿雙方面約束，ROE回報(bào)快速下降。相較之下，混合所有企業(yè)ROE水平下降幅度較低，且領(lǐng)先于行業(yè)平均水平。前三季度，典型混合所有房企平均ROE為6.6%，顯著領(lǐng)先行業(yè)。
　　受房地價(jià)差持續(xù)縮窄的行業(yè)性影響，前三季度典型房企整體毛利率進(jìn)一步下降，算數(shù)平均下，典型房企平均結(jié)算毛利率為25.3%，較2021年末進(jìn)一步下降。其中，地方國(guó)企仍舊保持較高的毛利率水平，平均毛利率為36.4%，民企毛利率降至13.9%的近年底部。
　　除房地價(jià)差因素影響外，資產(chǎn)減值規(guī)模增加、表外聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目投資收益下降，以及表內(nèi)結(jié)算少數(shù)股東損益占比上升，進(jìn)一步拉低結(jié)算歸屬母公司凈利潤(rùn)率水平。其中，民企平均凈利潤(rùn)率下降至負(fù)值，前三季度典型房企中民營(yíng)企業(yè)平均歸屬母公司口徑下凈利潤(rùn)率為-7.5%
　　受流動(dòng)性壓力增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，前三季度典型房仍然計(jì)提了較大規(guī)模的資產(chǎn)減值損失，典型房企資產(chǎn)減值規(guī)模合計(jì)46億。結(jié)構(gòu)性上來(lái)看，民企占比較高，合計(jì)計(jì)提47億，混合所有房企前三季度合計(jì)轉(zhuǎn)回資產(chǎn)減值損失2億，顯著優(yōu)于行業(yè)。
　　投資收益的減少，以及少數(shù)股東損益的增加，進(jìn)一步對(duì)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)形成制約。前三季度，典型房企對(duì)聯(lián)合營(yíng)企業(yè)投資收益下降至74億，表外項(xiàng)目盈利能力進(jìn)一步下降。同時(shí)，規(guī)模增長(zhǎng)訴求下的合作開(kāi)發(fā)模式大幅增加了少數(shù)股東損益，前三季度少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比例提升至40.7%。
　　1.3銷售同比底部徘徊，環(huán)比邊際改善
　　銷售層面，全國(guó)商品房銷售規(guī)模及百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模均處于周期底部區(qū)間，同比增速仍舊持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，但降幅持續(xù)收窄。同時(shí)，9、10月以來(lái)銷售規(guī)模出現(xiàn)邊際改善。10月，克而瑞百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)銷售金額5560.7億，同比下降44%；前三季度，全國(guó)新建商品房銷售額9.9萬(wàn)億，同比下降26%。
　　1.4企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張放緩
　　周轉(zhuǎn)降速，銷售放緩及庫(kù)存堆積下，房企資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張意愿降低，存貨增速持續(xù)下降，典型房企2022年三季度末存貨平均增速為2.5%。其中，除地方國(guó)企外，各類不同房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不同程度的存貨規(guī)模下降，僅地方國(guó)企存貨規(guī)模三季度末同比增長(zhǎng)9.9%。
　　1.5銷售分化，企業(yè)對(duì)購(gòu)房者占款能力分化
　　由存貨分化帶來(lái)的則是銷售速度和規(guī)模增長(zhǎng)的分化，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債端最為重要的資金來(lái)源預(yù)收款方面，2022年三季度末增速同步放緩，典型房企預(yù)收款平均增速下降至21.1%。其中，地方國(guó)企逆勢(shì)增長(zhǎng)，三季度末同比增長(zhǎng)51.9%，增速相較2021年末大幅提升。
　　1.6縮表趨勢(shì)下，行業(yè)整體杠桿率下行
　　資產(chǎn)中存貨規(guī)模的增速放緩，對(duì)應(yīng)的則是負(fù)債中帶息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)降速，三季度末典型房企帶息債務(wù)同比增長(zhǎng)0.7%。除央企及地方國(guó)企外，其他房企三季度末帶息債務(wù)均出現(xiàn)同比下降，其中混合所有制企業(yè)帶息債務(wù)下降2.3%，民營(yíng)房企平均下降9.1%。
　　1.7現(xiàn)金快速消耗，凈負(fù)債率逆勢(shì)提升
　　由于賬面在建項(xiàng)目處于高位，行業(yè)整體的銷售不暢，以及相對(duì)緊縮的融資環(huán)境下，房企在手的現(xiàn)金規(guī)?？焖傧?，導(dǎo)致帶息債務(wù)的下降反而帶來(lái)凈負(fù)債率的提升。三季度末，典型房企凈負(fù)債率平均90.3%，相較2021年末逆勢(shì)提升，其中民企提升幅度較大。