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政策面：本周中央強(qiáng)調(diào)要滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，各地放松政策持續(xù)發(fā)力。中央：國(guó)務(wù)院發(fā)布通知稱(chēng)要推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。各地：貸款政策：山東泰安、廣西南寧、福建廈門(mén)等多地調(diào)整住房公積金政策，提及降低首付比例、提高貸款額度；購(gòu)房補(bǔ)貼：河南駐馬店、浙江衢州兩地推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策，按照契稅比例或購(gòu)房面積發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼；政策組合：貴州黔南州發(fā)布政策組合，包括提供購(gòu)房補(bǔ)貼、降低首付比例、降低貸款利率等。
　　基本面：本周一、二線(xiàn)城市新房市場(chǎng)環(huán)比跌幅收窄，二手房市場(chǎng)一、三線(xiàn)城市環(huán)比均上升：本周全國(guó)30城新房成交面積302萬(wàn)平，環(huán)比-2.8%，環(huán)比較上周下降3.9pct；同比-21%，同比較上周下降12pct。若剔除常州、泉州、廈門(mén)等無(wú)成交數(shù)據(jù)的城市后，成交面積同比-14%。新房分線(xiàn)城市來(lái)看，本周一、二線(xiàn)城市數(shù)據(jù)環(huán)比有所上升，二、三線(xiàn)城市同比跌幅擴(kuò)大。本周18城二手房成交面積143萬(wàn)平，環(huán)比-1.2%，環(huán)比增速較上周下降3.9pct，同比+67.1%，同比較上周上升1.7pct。分線(xiàn)城市來(lái)看，本周各線(xiàn)城市同比均有所上升。二手房成交數(shù)據(jù)已連續(xù)7周呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)，回溫趨勢(shì)基本形成。
　　板塊行情：SW房地產(chǎn)上升0.61%，房地產(chǎn)跑輸大盤(pán)5.77pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上升8.73%，跑贏大盤(pán)4.54ct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)本周收益率排名7。恒生物業(yè)服務(wù)及管理上升14.69%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤(pán)5.91pct，表現(xiàn)強(qiáng)大于市。
　　本周觀(guān)點(diǎn)：從二手房成交情況來(lái)看，二手房成交量已連續(xù)7周呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)趨勢(shì)，回暖趨勢(shì)顯著，但新房回暖效果不顯著。我們認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者觀(guān)望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進(jìn)一步拖累市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，各地放松政策效果未完全顯現(xiàn)。本周有7家房企發(fā)行一般公司債、中期票據(jù)或超短期融資債券，發(fā)債主體仍然主要為信達(dá)、電建、上海城開(kāi)等國(guó)央企或當(dāng)?shù)爻峭豆尽４送?，本周旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告“已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息”，我們認(rèn)為Q4房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。從二十大之后各地釋放政策來(lái)看，各地延續(xù)放松態(tài)勢(shì)，放松政策仍然主要圍繞降低購(gòu)房門(mén)檻、購(gòu)房成本及購(gòu)房周期等方向。從市場(chǎng)修復(fù)角度來(lái)看，短期內(nèi)市場(chǎng)有效恢復(fù)仍取決于宏觀(guān)基本面修復(fù)程度、疫情防控效果和政策端優(yōu)化力度等。我們認(rèn)為，行業(yè)基本面底部持續(xù)震蕩+房企風(fēng)險(xiǎn)催化可能導(dǎo)致2022Q4-2023Q1仍有自上而下企穩(wěn)政策出臺(tái)，本輪較為漫長(zhǎng)的修復(fù)周期在城市、政策利好、需求修復(fù)三層分化會(huì)導(dǎo)致頭部央國(guó)企和區(qū)域財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)地方企業(yè)能夠承接利好。因此我們繼續(xù)看好浙商地產(chǎn)【一大四小】標(biāo)的：保利發(fā)展、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)，Q3加推標(biāo)的招商蛇口和萬(wàn)科A。二手房交易連續(xù)回溫，利好中介龍頭：貝殼。此外，關(guān)注港股超跌反彈機(jī)會(huì)：重點(diǎn)關(guān)注龍湖集團(tuán)和綠城中國(guó)。物業(yè)板塊估值持續(xù)修復(fù)機(jī)會(huì)仍需等待地產(chǎn)基本面企穩(wěn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策放松力度和速度弱于預(yù)期；局部城市疫情反復(fù)影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售。