>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：民企融資再獲支持，政策寬松進入加速期-221108
| 上傳日期： |
2022/11/9 |
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| 875KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
2022年11月8日，交易商協(xié)會表示會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資；“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資；預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。同日，北京市通州區(qū)臺湖、馬駒橋地權取消“雙限購”，執(zhí)行北京市其他區(qū)域普遍執(zhí)行的限購政策。
評論
民營房企獲支持發(fā)債，主旨或在保交樓。中債增于2022年5月和8月兩批次支持了部分優(yōu)質民營房企發(fā)債融資，合計發(fā)行103億元；11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司三部門召集21家民營房企召開座談會，加大支持民營房企融資；而此次交易商協(xié)會表態(tài)繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（包含房地產(chǎn)企業(yè)），或有更多民營房企獲得支持。需要注意的是并非所有民營房企都能享受利好，雖然此次支持發(fā)債融資除“擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證”方式外，較此前增加“直接購買債券”方式，但5月和8月民營房企獲支持發(fā)債都需要較優(yōu)質的抵押物，我們認為本身基本面銷售情況較好或擁有優(yōu)質抵押物的民營房企獲支持概率更大。同時，我們認為當前民營房企面臨的主要困境是銷售下滑回款減少，支持發(fā)債很難解決其資金壓力的根本來源，監(jiān)管支持民營房企發(fā)債更多目的或是保交樓。
融資支持力度加大，期待“第三支箭”的支持。當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的融資困境，房企債券發(fā)行量持續(xù)縮減，1Q22、2Q22和3Q22房企公開債券發(fā)行金額分別為1754億元、1772億元和1841億元，分別同比48.1%、-35.2%和-22.8%；而到期公開債券規(guī)模維持高位，2022-2024年每年平均到期債券金額在6000億元左右（2022年達6815億元）。此次交易商協(xié)會表態(tài)中資金支持由人民銀行提供，且方式更多樣，規(guī)?？蛇_2500億元，后期或有擴容，支持力度較之前有所加大。在本次表態(tài)中提及“第二支箭”（2018年，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資），目前信貸、債券融資均有相關支持措施出臺，對于“第三支箭”股權融資的支持或可期待。
政策寬松進入加速期，一線城市放松釋放較強信號。北京臺湖和馬駒橋此前執(zhí)行通州區(qū)嚴格的“雙限購”，放松后執(zhí)行其他區(qū)域普遍執(zhí)行的限購政策，即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年社?；蚣{稅可擁有一套住房。北京作為調控風向標城市，其局部地區(qū)放松限購，信號意義強烈，在此之前，一線城市中上海在10月底也放松了臨港新片區(qū)的限購政策。我們認為政策寬松正在進入加速期，“手里有貨、貨能賣動”的房企更能享受寬松政策帶來的利好。
投資建議
我們認為中債增支持民營企業(yè)發(fā)債能緩解部分房企短期資金壓力，但其更多目的或是保交樓；而寬松政策的加速落地，更加利好當前銷售投資穩(wěn)健的房企。首推主要布局重點城市核心板塊的改善型房企，如建發(fā)國際集團、綠城中國、濱江集團等；穩(wěn)健選擇現(xiàn)金流安全且能保持一定拿地強度的頭部央國企，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展。
風險提示
市場對寬松政策反應鈍化；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約
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