>> 中信建投-債券簡評報告：地產(chǎn)支持政策的脈絡(luò)與維度-221113
| 上傳日期： |
2022/11/14 |
大?。?/td>
| 549KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
-- |
作者： |
曾羽,高慶勇 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
信息或事件：
2022年11月8日，人民銀行支持和指導(dǎo)交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資。
2022年11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
簡評：
1、民營房企債券融資獲實質(zhì)利好
早在2018年，為化解民營企業(yè)、小微企業(yè)面臨的融資困難，央行會同有關(guān)部門，研究從債券、信貸、股權(quán)三個融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑。如今，2022年11月8號交易商協(xié)會提出的民營企業(yè)債券融資支持工具可對比的恰是2018年政策組合里的第二支箭——債券融資支持工具，且著重強調(diào)了民營房企主體。
當(dāng)然對于房企債券融資支持工具并不是最近才推出，在今年5月時，監(jiān)管部門已經(jīng)針對示范性發(fā)債試點房企名單，提出由中國證券金融股份有限公司為示范性房企發(fā)債提供信用保護工具，通過發(fā)行CRMW和CDS信用緩釋工具的方式進行支持。但是彼時由于擔(dān)保金額覆蓋程度有限，且需要投資者承擔(dān)風(fēng)險緩釋成本，落地效果并不明顯。
8月中下旬開始，中債信用增進公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！?，涉及新城控股、美的置業(yè)、龍湖集團、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等6家民營房企?！霸鲂胖衅薄币欢ǔ潭忍嵴窳耸袌鲂判模怯捎诜科笮柰ㄟ^第三方或?qū)嵨镔Y產(chǎn)進行反擔(dān)保，在資產(chǎn)普遍受限比例較高的情況下，市場預(yù)期房企可提供的反擔(dān)保資產(chǎn)有限，疊加行業(yè)負(fù)面輿情仍在持續(xù)發(fā)酵，非理性恐慌情緒仍未得到根本緩解。
此次人民銀行支持和指導(dǎo)交易商協(xié)會推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持，除了通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證等增信方式，還新增了直接購買債券的方式，提出支持2500億元民營企業(yè)債券融資的基礎(chǔ)上，后續(xù)在可視情況進一步擴容，并明確提出“支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)”。當(dāng)前，我國信用債市場以國企為主體，2019-2021年，民營企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模僅為0.4萬億、0.5萬億和0.3萬億，一級發(fā)行占比不足5%，2500億的民營企業(yè)債券融資支持幾乎相當(dāng)于近3年年均發(fā)行的60%，覆蓋程度大大增強。
2、信貸和股權(quán)融資支持政策逐漸形成合力
信貸支持端
11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體措施。
對于房企信貸融資，通知提出要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序發(fā)展，包括要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善，聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。同時，要支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。此外，還包括保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定、貸款集中度過渡期延長等，對房企主體的信貸融資均體現(xiàn)出一定呵護。
股權(quán)融資端
在2016年之后，涉房企業(yè)在境內(nèi)上市幾乎絕跡，僅有少數(shù)央、國企通過重大資產(chǎn)重組募集配套資金的方式獲得A股融資。在香港上市的紅籌架構(gòu)地產(chǎn)公司股權(quán)融資相較靈活，通過在香港配股和發(fā)行境外可轉(zhuǎn)債的方式，不少民營房地產(chǎn)公司也實現(xiàn)了權(quán)益的再融資，但是整體規(guī)模仍然有限，且部分企業(yè)由于A+H的架構(gòu)，在香港配股增發(fā)仍然受到境內(nèi)監(jiān)管。
近期根據(jù)中國證券報的報道，涉房企業(yè)A股融資的窗口也有一定程度打開。對于涉房地產(chǎn)企業(yè)，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤的比例不超過10%。在“房住不炒”的總基調(diào)下，資本市場對于涉房企業(yè)的股權(quán)融資政策，既嚴(yán)格限制主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)融資，又合理保持資本市場融資功能的有效發(fā)揮。
3、需求側(cè)政策徐徐展開
除了再融資的支持外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的銷售和回款仍是基本盤，政策思路我們認(rèn)為從兩方面出發(fā)：
1、呵護合理住房需求
2022年以來，央行已經(jīng)3次下調(diào)5年期LPR基準(zhǔn)利率，累計下調(diào)幅度達(dá)35個BP，下調(diào)幅度遠(yuǎn)大于1年期LPR。此外，9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。按照之前規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，即在5年期LPR4.3%基礎(chǔ)上，首套房貸利率下限為4.1%。9月29日發(fā)布新規(guī)之后，已經(jīng)有部分城市的首套房利率進入了“3
|
|
