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房地產(chǎn)行業(yè)政策邊際趨暖：近期，為化解民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)面臨的融資困難，央行會(huì)同有關(guān)部門，研究從債券、信貸、股權(quán)三個(gè)融資主渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓寬融資途徑，解決民營(yíng)企業(yè)“缺水”難題。（1）銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)與中債信用增進(jìn)投資股份公司發(fā)布信息，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)增信服務(wù)力度。（2）人民銀行、銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。鼓勵(lì)商業(yè)銀行、開發(fā)性政策銀行、信托機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)增大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放、債券融資支持、并購(gòu)資金支持等。
　　房地產(chǎn)行業(yè)的困境與破局：截至2022年三季度，今年新房銷售持續(xù)低迷，商品房待售面積維持高位，民營(yíng)房企拿地規(guī)模和新開工面積均降幅較大，房地產(chǎn)業(yè)投資增速屢創(chuàng)新低。過去房地產(chǎn)是高杠桿、高周轉(zhuǎn)、快銷售的發(fā)展模式，最重要的是以快銷售為基礎(chǔ)，二三線及以下城市供給過大，需求自身下降，疊加疫情原因阻滯消費(fèi)，房地產(chǎn)快銷模式受阻。進(jìn)而，商品房的金融屬性進(jìn)一步弱化，預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間很難恢復(fù)至過去的輝煌，但至少需要5年時(shí)間緩釋房地產(chǎn)的“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)，也就是說未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)仍存在交易性機(jī)會(huì)。同時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，政策面仍將圍繞“房地產(chǎn)供求平衡”以及“房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性”等問題展開。
　　地產(chǎn)債：政策面的“第二支箭”將對(duì)基本面較好、但受到市場(chǎng)悲觀情緒影響的民營(yíng)企業(yè)的地產(chǎn)債價(jià)格形成支撐，從而修復(fù)市場(chǎng)信心，助力民營(yíng)房企融資改善及房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)企穩(wěn)，尤其是利好房地產(chǎn)信用債。
　　房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈：穩(wěn)房地產(chǎn)的政策頻出，疊加A股市場(chǎng)趨勢(shì)性行情，上周（11月11日當(dāng)周），房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)領(lǐng)漲全行業(yè)。其中，一級(jí)行業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)上漲10.24%，建筑材料上漲5.19%，輕工制造上漲3.95%，鋼鐵上漲3.77%，銀行上漲3.63%，家用電器上漲3.13%，建筑裝飾上漲3.00%。后續(xù)，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈估值仍待修復(fù)，仍存交易性機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地緣政治不確定因素風(fēng)險(xiǎn)，政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)情緒脆弱風(fēng)險(xiǎn)。