>> 浙商證券-保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策解讀：30%置換比例對(duì)房企流動(dòng)性影響如何？-221115
| 上傳日期： |
2022/11/16 |
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pdf 共9頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
高宇 |
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保函業(yè)務(wù)并非新增業(yè)務(wù)，武漢等城市歷史政策允許保函替換資金比例為95%，該比例面臨下調(diào)，而部分城市此前并無相關(guān)置換政策，如連云港和長(zhǎng)春2022年新制定相關(guān)政策，本次《保函通知》設(shè)定30%上限為改善房企流動(dòng)性提供了較好的渠道。政策強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，銀行仍具主動(dòng)權(quán)，對(duì)央國(guó)企而言有堵有疏，對(duì)高等級(jí)民企而言會(huì)有邊際增量。本次“保函通知”與“金融16條”政策構(gòu)成組合拳，由點(diǎn)到面全方位助力房企盤活現(xiàn)金流，信號(hào)積極且明確。
要點(diǎn)一:保函允許替換的資金有多少？
1、保函允許替換的是“重點(diǎn)監(jiān)管資金”
“確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金”是“重點(diǎn)監(jiān)管資金”，并非全部監(jiān)管資金，其屬于預(yù)售監(jiān)管資金中的支取靈活性較弱的一部分，各城市核定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。
2、預(yù)售監(jiān)管資金=“重點(diǎn)監(jiān)管資金”+“一般監(jiān)管資金”。
?。?）“一般監(jiān)管資金”提取較為靈活，《鄭州意見》中明確了預(yù)售收入超過重點(diǎn)監(jiān)管資金額度上限的款項(xiàng)，屬于一般監(jiān)管資金，可以由開發(fā)企業(yè)提取和使用，實(shí)操中“一般監(jiān)管資金”可以用于企業(yè)日常開支、支付員工薪酬等。
?。?）“重點(diǎn)監(jiān)管資金”需要嚴(yán)格依據(jù)工程進(jìn)度提供材料經(jīng)監(jiān)管銀行及政府部門審批后方可支付，一般有3種比較常見的監(jiān)管方式：
1、按工程款預(yù)算為基數(shù)上浮一定比例劃定監(jiān)管額度，如福州為項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍；(來源:福建省福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局)
2、按總預(yù)售款的一定比例劃定監(jiān)管額度，如昆明為30%，重慶為35%（來源：昆明市、重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）；
3、按單位建安成安定額計(jì)算監(jiān)管額度，各城市標(biāo)準(zhǔn)不一，如北京要求為不低于5000元/平米，滄州要求為3800-4000元/平米。（來源：北京市住建委、滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）
要點(diǎn)二：30%提取比例高還是低？
結(jié)合各地歷史政策來看，銀行保函替換預(yù)售監(jiān)管資金并非新增業(yè)務(wù)模式。由于各地預(yù)售資金監(jiān)管此前未有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，部分城市“重點(diǎn)監(jiān)管資金”置換額度可能超過30%，武漢市甚至高達(dá)95%，而部分城市此前無相關(guān)政策，如連云港和長(zhǎng)春是今年新制定的相關(guān)政策，本次《保函通知》設(shè)定30%上限為改善房企流動(dòng)性提供了較好的渠道。其中：
?。?）武漢允許替換的即是本次《保函通知》要求的“重點(diǎn)監(jiān)管資金”，替換比例高達(dá)95%。開展銀行保函替換重點(diǎn)監(jiān)管資金的需求系由萬科、保利、中海、中建等開發(fā)企業(yè)于2018年底向武漢政府部門提出，萬科為首批落地企業(yè)。（來源：武漢市住房保障和房屋管理局）
（2）珠海采用分開發(fā)階段、分信用等級(jí)差異管理，保函可替換的資金范圍隨開發(fā)階段而調(diào)整，比例達(dá)90%-95%。珠海對(duì)于房企信用等級(jí)進(jìn)行了明確劃分并進(jìn)行公示，針對(duì)不同信用等級(jí)的企業(yè)，保函可以替換的預(yù)售監(jiān)管資金額度有較大差異。
?。?）鄭州政策僅提及可用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，細(xì)則未作披露，實(shí)操中可能分化較大；
?。?）連云港和長(zhǎng)春則是2022年以來為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)而新出臺(tái)的保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策，連云港保函可置換的資金范圍同樣是本次《保函通知》所要求的要求的“重點(diǎn)監(jiān)管資金”，可替換比例為20%-30%，A級(jí)企業(yè)30%，B級(jí)企業(yè)20%。長(zhǎng)春未做細(xì)則披露。
要點(diǎn)三：邊際增量或在高等級(jí)民企
1、歷史實(shí)操中銀行和住建均聚焦于高等級(jí)房企：銀行出于風(fēng)控考慮、地方住建出于防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)考量，二者綜合決定下實(shí)操中保函多提供給高等級(jí)房企。
2、本次政策非強(qiáng)制，邊際增量或在高等級(jí)民企：
?。?）商業(yè)銀行仍具有主動(dòng)權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)可控
本次通知4個(gè)關(guān)鍵詞：市場(chǎng)化自主決策、支持優(yōu)質(zhì)房企、要防范保函風(fēng)險(xiǎn)、不得強(qiáng)制。我們認(rèn)為主要在于形成政策托底預(yù)期，商業(yè)銀行仍具主動(dòng)權(quán)，并非強(qiáng)制性行為。商業(yè)銀行仍傾向于在原有風(fēng)控體系下合理開展保函業(yè)務(wù)，邊際增量或在高等級(jí)民企。
（2）對(duì)央國(guó)企影響：有堵有疏通
央國(guó)企部分項(xiàng)目此前保函替換“重點(diǎn)監(jiān)管資金”比例或高于60%，達(dá)到各城市政策上限。本次通知要求30%比例或?qū)τ谠瓉硖鎿Q比例較高的項(xiàng)目有一定限制，但也有部分城市此前并未有相關(guān)政策支持，此次《保函通知》打通了盤活房企流動(dòng)性新渠道，在此類城市同樣有增量，整體而言對(duì)央國(guó)企有堵有疏。
（2）對(duì)民企影響：利好高等級(jí)、區(qū)域深耕民企
本次《保函通知》帶來的邊際增量可能在于高信用等級(jí)且尚未違約的民企如龍湖、新城控股、美的置業(yè)等，連云港等地在實(shí)操中則是關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目公司資質(zhì)，因此區(qū)域深耕類房企流動(dòng)性也有一定程度改善，原因如下：
（1）民企原有保函置換比例或未達(dá)上限：原來保函置換比例不足30%者有一定增長(zhǎng)空間；
?。?）銀行把握主動(dòng)權(quán)+反擔(dān)保資產(chǎn)有限：保函業(yè)務(wù)增量的主動(dòng)權(quán)仍由銀行風(fēng)控把握，且現(xiàn)階段民營(yíng)房企融資杠桿較高，其資產(chǎn)多數(shù)已被用于抵押融資，可以提供的反擔(dān)保資產(chǎn)較為有限，通過保函可以盤活的資金規(guī)模有限，銀行風(fēng)險(xiǎn)可控；
（3）區(qū)域深耕類房企，項(xiàng)目公司資質(zhì)佳，保函審批占優(yōu)。
要點(diǎn)四：政策由點(diǎn)到面，信號(hào)積極明確
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