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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓至控股股東魯商集團(tuán)，估值壓制因素解除，業(yè)務(wù)聚焦、組織架構(gòu)理順下化妝品等大健康業(yè)務(wù)有望迎來發(fā)展機(jī)遇。
　　投資要點(diǎn)：
　　投資建議：考慮地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓方案及范圍尚未明確、暫不調(diào)整盈利預(yù)測，維持2022-2024年EPS0.41、0.49、0.54元，地產(chǎn)壓制因素解除、大健康板塊業(yè)務(wù)有望發(fā)力，帶動(dòng)估值提升，分布估值后上調(diào)目標(biāo)價(jià)至11.41元（+1.08），維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓至控股股東魯商集團(tuán)，業(yè)務(wù)聚焦下大健康業(yè)務(wù)迎來發(fā)展機(jī)遇，估值壓制因素解除。公司公告擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至控股股東魯商集團(tuán)，交易如能完成將聚焦化妝品、原料、醫(yī)藥等大健康業(yè)務(wù)。2021年公司房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)營收31億，歸母凈利潤2.5億；2022年1-9月公司房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)營收25億、歸母約2億。我們認(rèn)為，過去公司因地產(chǎn)+大健康雙主業(yè)模式估值有所折價(jià)，地產(chǎn)剝離后公司有望聚焦大健康業(yè)務(wù)發(fā)展、理順組織架構(gòu)，化妝品等高增長板塊迎來發(fā)展機(jī)遇。
　　化妝品業(yè)務(wù)維持較好態(tài)勢，小品牌增長較快。22Q1-3璦爾博士、頤蓮、其他品牌實(shí)現(xiàn)收入7.45、5.40、1.44億元，同比+53%、26%、85%，其中小品牌中詮潤、貝潤表現(xiàn)較好。根據(jù)公司戰(zhàn)報(bào)，璦爾博士雙十一開售48小時(shí)破億，展現(xiàn)較強(qiáng)勢能。
　　公司研發(fā)基礎(chǔ)較優(yōu)，關(guān)注推新及品牌升級(jí)進(jìn)度。福瑞達(dá)在特色原料、皮膚微生態(tài)等領(lǐng)域擁有基礎(chǔ)研發(fā)沉淀，創(chuàng)新中心投產(chǎn)有望夯實(shí)科研實(shí)力。璦爾博士上新酵萃系列潔面、卸妝膏、唇霜等產(chǎn)品，頤蓮?fù)瞥霾Ｄ蛩徉剜厮?、玻尿?富勒烯涂抹面膜等，新品有望拉動(dòng)增長。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)業(yè)務(wù)失速，新品表現(xiàn)不及預(yù)期，競爭加劇。