>> 光大證券-銀行業(yè)研究-基于按揭貸款利率分布的分析：如果存量按揭貸款利率被下調(diào)-221122
| 上傳日期： |
2022/11/23 |
大小： |
1444KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
王一峰 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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今年以來，伴隨著國內(nèi)疫情反復、外需趨弱，宏觀經(jīng)濟下行壓力進一步加大，居民收入、就業(yè)承壓，預期有所惡化。在此背景下，居民按揭貸款早償增加，按揭貸款增長乏力。調(diào)降存量首套高利率房貸，壓降LPR加點點差，對高利率的剛需購房按揭貸款予以優(yōu)惠，符合市場各方預期。
我們認為：受疫情持續(xù)影響，部分居民資產(chǎn)負債表受損，而高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有現(xiàn)實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。
本文將聚焦分析：①存量按揭的定價分布等基本特征；②回溯2008年按揭貸款統(tǒng)一利率打折后的影響；③對現(xiàn)階段存量按揭貸款利率調(diào)整做出模擬測算。
存量按揭中高利率按揭貸款占比大，居民側面臨一定還本付息壓力
截至9月末，金融機構個人住房貸款余額為38.9萬億，今年以來共增長0.6萬億，遠不及上年同期的2.9萬億，按揭貸款增長因居民購房行為放緩和早償率增加而受到?jīng)_擊。從按揭貸款利率的角度看，新發(fā)放按揭貸款利率年內(nèi)大幅走低，9月平均利率為4.34%，較年初大幅下降129bp；9月末為LPR+4bp，而去年末為LPR+98bp，LPR加點下降94bp。
存量按揭貸款多為2017年之后發(fā)放，高息貸款占比較大。基于數(shù)據(jù)可得性，我們對2009年以來發(fā)放的按揭貸款進行分析，推測實際執(zhí)行不同利率的分布情況。這需要對歷年央行貨幣政策執(zhí)行報告披露數(shù)據(jù)進行兩方面處理。一是根據(jù)貸款基準利率、LPR的歷次調(diào)整進行回溯，計算按揭貸款當前實際執(zhí)行的利率水平；二是根據(jù)按揭貸款攤還、早償?shù)纫蛩赜嬎愀髌诎唇屹J款發(fā)生額。對此我們做出以下假設：
假設一：綜合考慮近年來居民收入、房價上漲、房屋置換、按揭規(guī)模、貸款早償?shù)榷嘀匾蛩?，假設2009年之前的存量按揭統(tǒng)一計算攤還期，2009-2013年的按揭貸款平均攤還期限為8年，2014-2016年的按揭貸款平均期限為12年，2017年以來的按揭貸款平均期限為15年。總體看，按揭貸款實際還款期限遠低于名義合同期限，但隨著時間推逝，實際還款期有所延長。
假設二：新發(fā)生按揭貸款的攤還規(guī)模按等額本息的還款方式計算。
基于以上假設，我們計算得到，2009年以來每個實際執(zhí)行利率水平所對應的新發(fā)生按揭貸款規(guī)模，及其攤還至當前時點當所剩的余額。
從測算結果來看，按揭貸款金額與定價分布大致呈現(xiàn)以下特征：
①從新發(fā)生情況看，1）量：2009-2016年，新發(fā)生按揭貸款規(guī)模持續(xù)走高，2016年新發(fā)生按揭貸款規(guī)模達到7.3萬億左右的歷史峰值，這很大程度上源于期間樓市政策較為寬松。而在2017年“3.17”新政之后，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著升級，力度持續(xù)加碼，新發(fā)生按揭貸款規(guī)模趨于穩(wěn)定，但整體仍處在高位。2017-2021年，年均新發(fā)生按揭貸款規(guī)模在6.7萬億左右，明顯高于年均凈新增規(guī)模的4萬億；2）價：新發(fā)生按揭利率跟隨按揭調(diào)控政策運行，2017年后，為遏制房價快速上漲，按揭貸款利率開始系統(tǒng)性高于貸款基準利率，對于首套購房者也不例外。2017-2018年，新發(fā)生按揭貸款利率由基準利率打折低位大幅上行123bp至5.55%，2019-2021年在5.3-5.6%區(qū)間內(nèi)高位運行。
②從余額情況看，1）量：在央行貸款投向報告披露的每期凈增額基礎之上，綜合考慮按揭攤還、早償因素，測算結果顯示早期發(fā)放的按揭貸款已基本攤還完畢，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放。其中，2014-2016年的按揭利率下行時期，測算存量余額為7.6萬億，占全部按揭貸款的19.5%左右。而2017-2021年的利率高位時期，測算存量余額為28.5萬億，占比73%左右?？梢钥闯觯捎谂R近年份按揭貸款利率更高、投放量更大、以及攤還期較短，造成存量按揭貸款實際執(zhí)行的定價水平普遍較高。2）價：從實際執(zhí)行的定價情況看，基準利率換錨后LPR加點幅度超50bp的按揭貸款占比為64.4%，加點幅度超80bp的按揭貸款占比為29.5%。
高息按揭導致居民端DTI指數(shù)有所惡化，居民債務負擔壓力頗重?？紤]到2017年以來高息按揭貸款發(fā)放較多的現(xiàn)狀，且新發(fā)放按揭貸款約90%為首套房貸款，這部分剛需階層更容易受到“誤傷”。一方面，2017年以來，居民DTI指數(shù)（人均按揭貸款利息支出/人均收入）上行斜率更為陡峭，1-3Q22居民DTI為3.1%，較2016年提升近1倍。同時，在收入增長放緩的背景下，居民對未來現(xiàn)金流預期進一步惡化，早償意愿或明顯提升，抑制按揭貸款回暖的同時，也在滋生按揭貸款“斷貸”風險。四大行披露數(shù)據(jù)顯示，除農(nóng)行按揭貸款不良率較1Q末持平，工行、建行、中行較1Q末分別提升7bp、5bp、9bp。
另一方面，高息按揭償還也在一定程度上壓制了消費需求的釋放。近年來，全國居民人均消費支出占人均可支配收入的比重呈現(xiàn)明顯下行趨勢，1-3Q22占比為64.7%，較2016年下降7.1pct。因此，降低首套高利率按揭貸款對于“防風險、擴消費、促公平”有現(xiàn)實意義。
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