>> 華安證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：“保交樓”再加碼，二三線二手房望率先復(fù)蘇-221127
| 上傳日期： |
2022/11/28 |
大小： |
1145KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
華安證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
尹沿技 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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市場表現(xiàn)：
上證指數(shù)本周+0.14%，收報于3101.69點；創(chuàng)業(yè)板指本周-3.36%，收報2309.36點；滬深300本周-0.68%，收報于3775.78點。房地產(chǎn)板塊+5.09%，在31個行業(yè)內(nèi)位列第1位。
新房成交：成交面積同比-23.2%，環(huán)比+6.2%
本周（11.18-11.24），我們重點跟蹤的32城一手房成交面積合計約279萬方，同比-23.2%，環(huán)比+6.2%。其中，一線（4城）一手房合計成交面積62萬方，同比-30.7%、環(huán)比-7.4%；二線（14城）一手房合計成交面積138萬方，同比-32.9%、環(huán)比+2.9%；三線（14城）一手房合計成交面80萬方，同比+15.3%、環(huán)比+27.9%。
新房庫存：庫存面積環(huán)比+0.75%，去化周期11.9月
截至2022.11.24，本周，我們重點跟蹤的16城新房庫存面積合計約9455萬方，環(huán)比+0.75%，整體去化周期（按面積）約11.9月。其中，一線（4城）新房庫存合計3512萬方，環(huán)比+1.85%，去化周期9.9月；二線（6城）新房庫存3131萬方，環(huán)比-0.07%，去化周期10.1月；三線（6城）新房庫存2812萬方，環(huán)比+0.33%，去化周期21.8月。
二手房成交：成交面積同比+6.4%，環(huán)比-8.0%
本周（11.18 -11.24），我們重點跟蹤的17城二手房成交面積合計約98萬方，同比+6.4%，環(huán)比-8.0%。其中，一線（2城）二手房合計成交面積25萬方，同比-19.0%、環(huán)比-14.6%；二線（7城）二手房合計成交面積48萬方，同比+19.6%、環(huán)比+1.1%；三線（6城）二手房合計成交面積25萬方，同比+18.3%、環(huán)比-16.3%。
土地市場：百城土地成交面積4001萬方，成交土地總價469億元，土地溢價率4.99%
上周（11.14-11.20），百城土地供應(yīng)數(shù)量為1370宗，對應(yīng)土地供應(yīng)建面約9256萬方；百城土地成交數(shù)量為625宗，對應(yīng)土地成交建面約4001萬方，成交土地總價約469億元，百城土地溢價率為4.99%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為111萬方、1095萬方和2794萬方，同比分別為-1.3%、+40.7%和+14.0%，對應(yīng)土地溢價率分別為0.00%、8.43%和4.18%。
投資建議：
本周央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知，即官方發(fā)布“16條”，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持"保交樓"，封閉運行、?？顚Ｓ?；國常會提出“適時適度運用降準等貨幣政策工具；推進保交樓專項借款盡快全面落到項目”。
應(yīng)注意以下幾點：1）目前融資端政策從指導(dǎo)性文件向?qū)嵅俾涞匦赞D(zhuǎn)向的趨勢，譬如再度出臺的央行提供2000億免息再貸款的信貸措施，及“第二支箭”的加速落地，將協(xié)助多家民營企業(yè)平穩(wěn)渡過流動性危機。此外，“16條”中提到“穩(wěn)定建筑企業(yè)的信貸投放”，此舉主要目的是從地產(chǎn)全鏈條出發(fā)，解決存量的交付問題，更具備實操性。2）商業(yè)銀行在本次“16條”推出后率先扛起大旗，如本周有多家銀行密集給予萬科、金地、龍湖、美的置業(yè)等多家房企授信額度，包括不僅限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、保障房等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。3）國常會提及降準之后，全面降準如期而至，后續(xù)仍有按揭降息的空間。11月25日，央行宣布于12月5日降準0.25pct，繼4月之后第二次小幅降準、低于過往的0.5pct。此舉印證了此前座談會強調(diào)的“主動靠前發(fā)力”，預(yù)計12月有望實現(xiàn)信貸同比多增，尤其要關(guān)注短期內(nèi)新一輪按揭降息的可能性，如除調(diào)降LPR之外，是否會通過直接降低存量按揭利率的方式來減少提前還貸量。
本周繼地產(chǎn)融資端相關(guān)政策持續(xù)加碼，三部門允許優(yōu)質(zhì)房企保函置換不超過30%預(yù)售監(jiān)管資金，疊加需求端政策節(jié)奏性放松，銷售繼續(xù)弱修復(fù)趨勢。注意到本次“一城一策”放松中主風(fēng)向未變，“以穩(wěn)為主”仍為主基調(diào)，政策大放大收的空間較窄。板塊估值及倉位已處歷史中樞下沿。往后看，2022Q4市場有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。鑒于本輪弱修復(fù)環(huán)境利好本身強產(chǎn)品力、強信用、強投資及盈利能力邊際改善的房企，建議關(guān)注：（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：新城控股、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團；（3）物管優(yōu)質(zhì)標的：華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)；（4）二手房中介服務(wù)機構(gòu)：貝殼-W。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控政策放松不及預(yù)期，信用風(fēng)險蔓延，銷售修復(fù)不及預(yù)期，資金面大幅收緊等。
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