>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)(物業(yè)服務(wù))2023年度投資策略：風(fēng)險(xiǎn)因子緩釋，發(fā)展路徑漸明-221127
| 上傳日期： |
2022/11/28 |
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| 2679KB |
| 格式： |
pdf 共62頁(yè) |
來(lái)源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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政策面友好：中央持續(xù)強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)基層治理作用，物業(yè)行業(yè)定位“社區(qū)治理基層支柱”，從中央到地方的各級(jí)政府政策支持力度較強(qiáng)；物業(yè)企業(yè)在提升全社會(huì)就業(yè)水平方面作用凸顯，并在疫情防控、社區(qū)養(yǎng)老托幼、智慧社區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度。
發(fā)展空間大：我們認(rèn)為物管行業(yè)在時(shí)間與空間維度上都具備較高投資價(jià)值，當(dāng)前我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家六十年前（1960年）水平，城鎮(zhèn)化的質(zhì)變蘊(yùn)藏養(yǎng)老、幼托、社區(qū)服務(wù)、城市服務(wù)等各項(xiàng)民生領(lǐng)域的需求；第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，居民消費(fèi)逐漸由物質(zhì)型消費(fèi)轉(zhuǎn)向服務(wù)型消費(fèi)，物業(yè)貼近業(yè)主，天然具備服務(wù)場(chǎng)景，能充分挖掘增值業(yè)務(wù)潛力。
基本面穩(wěn)?。?022年上半年，在宏觀經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響下，疊加疫情和消費(fèi)低迷因素?cái)_動(dòng)，物業(yè)管理規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張，營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，證明物業(yè)服務(wù)行業(yè)具備可穿越經(jīng)濟(jì)周期的增長(zhǎng)模式，以及輕資產(chǎn)、低杠桿、高效率的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，基本面穩(wěn)健。
資本市場(chǎng)表現(xiàn)：2022年以來(lái)，光大AH物管板塊受到美聯(lián)儲(chǔ)加息、俄烏沖突、新冠疫情沖擊以及個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響，出現(xiàn)較大幅度回調(diào)；但我們認(rèn)為物管行業(yè)的政策面、基本面以及發(fā)展前景向好的趨勢(shì)均沒(méi)有出現(xiàn)變化；隨著后續(xù)地產(chǎn)信用問(wèn)題的厘清、個(gè)別公司風(fēng)險(xiǎn)事件的有序處理，以及港股市場(chǎng)整體價(jià)值逐步體現(xiàn)，物管板塊的整體估值有望修復(fù)。
房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)更為積極的支持措施：11月8日，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，11月11日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融支持地產(chǎn)16條措施，保持房地產(chǎn)融資有序穩(wěn)定；11月14日銀保監(jiān)會(huì)等指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。11月以來(lái)監(jiān)管層出臺(tái)多重政策，恢復(fù)優(yōu)質(zhì)房企信用再擴(kuò)張能力，疊加疫情防控措施優(yōu)化、美聯(lián)儲(chǔ)過(guò)快加息預(yù)期緩解，板塊情緒明顯修復(fù)。
投資建議關(guān)注三條主線：
1）“估值修復(fù)”：關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、個(gè)別房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降，推薦碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)，建議關(guān)注金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。
2）“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方拓展能力較強(qiáng)的物管公司，第三方在管面積占比超過(guò)80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張能力的民企物管，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強(qiáng)，第三方拓展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯的公司，建議關(guān)注萬(wàn)物云。
3）“穩(wěn)健國(guó)企”：持續(xù)看好國(guó)企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的估值溢價(jià)，推薦保利物業(yè)、中海物業(yè)，建議關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：人工成本快速提升風(fēng)險(xiǎn)，第三方外拓競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
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