>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2022W48：新房銷售面積同比-33.8%，金融口三箭齊發(fā)已處于歷史寬松階段-221204
| 上傳日期： |
2022/12/5 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
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本周金融口再迎重磅政策，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，“保主體、保項目”并行。11月28日，證監(jiān)會發(fā)布支持房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企及涉房上市公司再融資等。政策出臺后多家房企發(fā)布定向增發(fā)或配股公告。此前交易商協(xié)會“第二支箭”延期并擴容，目前已經(jīng)帶動8家房企申請或提出意向發(fā)行中債增全額擔(dān)保債券。央行“第一支箭”向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款、央行銀保監(jiān)會“金融16條”，已經(jīng)帶動國有大行、股份行等累計向房企提供意向性授信額度超2萬億元。整體看信貸、債券、股權(quán)已“三箭齊發(fā)”，中央自上而下全力推進“保主體、保項目”，房企金融口政策已處于較為寬松的階段。后續(xù)應(yīng)重點關(guān)注各細節(jié)落地情況，包括再融資真正落實的情況。
本周新房成交同比跌幅擴大，需要需求側(cè)打出政策配合。本周269萬方的成交面積難掩銷售頹勢?？紤]到疫情拐點政策效果顯現(xiàn)需要時間，我們預(yù)計12月銷售難有大的起色。需求側(cè)信心很難僅通過房企金融口的寬松而有所恢復(fù)，更需要需求側(cè)打出政策配合，我們繼續(xù)看好政策放松空間，包括核心城市放松限購限貸、降低二套商貸利率等。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為3.5%，領(lǐng)先大盤0.98個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第9名。本周上漲個股共113支，較上周增長24支，下跌股數(shù)為22支。
新房：本周30個城市新房成交面積為268.7萬平方米，環(huán)比提升0.6%，同比下降33.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為70.3萬方，環(huán)比2.7%，同比-27.1%；樣本二線城市為150.0萬方，環(huán)比9.4%，同比-38.6%；樣本三線城市為48.3萬方，環(huán)比-21.2%，同比-25.8%。從今年累計48周新房成交面積同比看，樣本30城共計14025.2萬方，同比下降-31.6%；一線城市為3055.0萬方，同比-23.7%；二線城市為7921.8萬方，同比-30.5%；三線城市為3048.3萬方，同比-40.2%。
二手房：本周我們跟蹤的12個重點城市二手房成交面積合計82.2萬方，環(huán)比下降10.5%，同比下降3.6%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為21.5萬方，環(huán)比-14.9%；樣本二線城市為42.3萬方，環(huán)比-6.9%；樣本三線城市為18.4萬方，環(huán)比-12.8%。年初至今累計二手房成交面積為4222.9萬方，同比變動為-26.4%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為1396.0萬方，同比-28.3%；樣本二線城市為1905.9萬方，同比-30.0%；樣本三線城市為921.0萬方，同比-30.0%。
信用債：發(fā)行量增加，發(fā)行利率有所下降。根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（11.28-12.4）共發(fā)行房企信用債13只，環(huán)比增加6只；發(fā)行規(guī)模共計99.06億元，環(huán)比增加10.46億元，總償還量115.49億元，環(huán)比增加61.52億元，凈融資額為-16.43億元，環(huán)比減少51.06億元。本周中債增“第二支箭”延期擴容后首批三支債券發(fā)行落地，中債增以不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團分別發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。
投資建議：地產(chǎn)政策放松從前期的“自下而上因城施策”向“自上而下組合拳”逐步切換，除了等待近期金融口政策的進一步落實外，仍可期待需求側(cè)的進一步加碼。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。推薦關(guān)注：開發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團，H股綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展。物業(yè)：華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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