我們相信，公司計(jì)劃處置的資產(chǎn)，在疫情穩(wěn)定之后也是質(zhì)量較好的資產(chǎn)。但物業(yè)管理顯然是一個(gè)空間更為廣闊的行業(yè)，尤其受益于完整社區(qū)的推進(jìn)和物業(yè)管理納入城市基層治理的浪潮。比起歷史形成的混業(yè)經(jīng)營格局而言，專注主業(yè)顯然更符合股東的利益。
▍公司公告籌劃資產(chǎn)出售的提示性公告。12月4日，公司公告籌劃轉(zhuǎn)讓部分子公司的股權(quán)，并妥善解決上市公司對(duì)標(biāo)的公司的股東借款。本次公司共計(jì)出讓7家子公司。根據(jù)2022年中報(bào)，公司有3間房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)、9間持有物業(yè)出租及經(jīng)營性質(zhì)的并表子公司。本次出讓均為主業(yè)持有物業(yè)性質(zhì)的公司。
▍輕重分離有望兌現(xiàn)，資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計(jì)顯著優(yōu)化。截至2022年三季報(bào)，公司有56億元投資性房地產(chǎn)，13億存貨，6億固定資產(chǎn)，其中不乏大量和物管主業(yè)無關(guān)的房地產(chǎn)和持有物業(yè)類資產(chǎn)。輕重分離是公司既定的目標(biāo)，如能兌現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)將大幅改善公司資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量，顯著提升公司可用的資金。
▍物管主業(yè)增速強(qiáng)勁，并購預(yù)期可能增強(qiáng)。公司如果剔除租金減免等影響，物業(yè)管理主業(yè)在2022年前三季度的業(yè)績?cè)鏊龠_(dá)到30%，其在業(yè)內(nèi)增速較快。但由于公司歷史上從未實(shí)現(xiàn)過股權(quán)融資（即公司上市本身并未經(jīng)歷過IPO），公司賬面貨幣資金寬裕程度遜色于其他物業(yè)管理企業(yè)。這樣一來，即使物業(yè)管理行業(yè)充滿并購機(jī)會(huì)（當(dāng)前的確如此），公司也證明了整合并購的能力（無論是整合中航本身，還是對(duì)匯勤等公司的并購整合），但公司始終不具備并購整合大型物業(yè)管理公司的資金基礎(chǔ)。如果公司能夠有效盤活存量資產(chǎn)，則公司可能以龐大的現(xiàn)金儲(chǔ)備，在不攤薄股本的情況下，就有財(cái)力發(fā)起較大規(guī)模的并購，以推動(dòng)公司主業(yè)較快發(fā)展。
▍物業(yè)管理行業(yè)空間廣闊，聚焦主業(yè)有助于股東長期價(jià)值。2022年1-9月，公司有減免房地產(chǎn)租金0.7億元，對(duì)應(yīng)減少歸母利潤0.68億元。2022年前三季度，公司自持物業(yè)收入及毛利分別占公司收入和毛利的3%和13%。我們相信，公司計(jì)劃處置的資產(chǎn)，在疫情穩(wěn)定之后也是質(zhì)量較好的資產(chǎn)。但物業(yè)管理顯然是一個(gè)空間更為廣闊的行業(yè)，尤其受益于完整社區(qū)的推進(jìn)和物業(yè)管理納入城市基層治理的浪潮。比起歷史形成的混業(yè)經(jīng)營格局而言，專注主業(yè)顯然更符合股東的利益。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：公司盈利能力下滑的風(fēng)險(xiǎn)；非住業(yè)態(tài)應(yīng)收款賬期拉長的風(fēng)險(xiǎn)；資產(chǎn)重組籌劃不能夠及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
▍投資建議：公司是A股唯一的規(guī)?；锕軜?biāo)的，輕重分離有望實(shí)現(xiàn)重大進(jìn)展，更輕的資產(chǎn)和更弱的周期則對(duì)應(yīng)更高的合理估值水平。我們維持公司2022/2023/2024年EPS預(yù)測0.61/0.79/1.03元，參考公司歷史估值水平（公司PE-TTM目前位于重組以來7%的百分位），結(jié)合華潤萬象生活等可比公司的Wind一致預(yù)期估值，給予公司2023年30倍PE和24元/股的目標(biāo)價(jià)，對(duì)應(yīng)去除重資產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨）后的21倍PE，維持“買入”的投資評(píng)級(jí)。我們的盈利預(yù)測十分謹(jǐn)慎，沒有考慮可能發(fā)生的處置資產(chǎn)交易對(duì)公司業(yè)績的一次性影響，也沒有考慮公司可能開展并購會(huì)帶來的業(yè)績?cè)龊瘛?/div>
