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事件：近期地產(chǎn)行業(yè)接連出臺(tái)重磅政策，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”：11月21日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，提出要“穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款投放”等要求。11月8日銀行間市場交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。11月28日證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
　　第一支箭：信貸–萬億級授信支持“16條”新政。從簽約主體來看，房企主要包括萬科、美的置業(yè)等尚未出險(xiǎn)、信用資質(zhì)良好的民營房企，也包括保利發(fā)展、招商蛇口、中海發(fā)展等央企國企。從授信額度來看，已披露的意向授信額度合計(jì)已超3萬億。本輪信貸支持政策，覆蓋主體全面，貸款類型多樣，規(guī)模也為近年來少見。與2018年“第一支箭”的政策思路，即總量寬松、再貸款再貼現(xiàn)、引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸投放的政策措施非常類似。同時(shí)本輪信貸支持在支持對象、資金投向方面加強(qiáng)了針對性：1）直接支持特定類型房企。2）信貸類型以開發(fā)貸、個(gè)人按揭為主。
　　第二支箭：債券–延期擴(kuò)容紓困房企融資?！暗诙Ъ贝藭r(shí)延期擴(kuò)容主要由于地產(chǎn)行業(yè)融資紓困緊迫性、試點(diǎn)探索充分及“三支箭”組合拳強(qiáng)化對民營地產(chǎn)企業(yè)支持。此次擴(kuò)容至2500億元，針對性明確，增量將主要?jiǎng)潛芙o民營地產(chǎn)企業(yè)，并且表述留有空間，不排除繼續(xù)擴(kuò)容可能性。目前第二支箭采取儲(chǔ)架式發(fā)行，我們認(rèn)為前期將由中債增100%創(chuàng)設(shè)，后期引入市場化機(jī)制，可能通過體制內(nèi)資管機(jī)構(gòu)承接以及央行再貸款等方式控制風(fēng)險(xiǎn)。我們預(yù)計(jì)抵押物和抵押率都會(huì)有一定程度放松。當(dāng)前授信自上而下選取以期形成示范效應(yīng)，座談會(huì)21家民營房企可能是主力名單。
　　第三支箭：股權(quán)–闊別多年重啟體現(xiàn)穩(wěn)地產(chǎn)決心。2016年至今，再融資通道已多年關(guān)閉，我們認(rèn)為在信貸和債券兩支箭已發(fā)的情況下，迅速補(bǔ)位并重啟第三支箭，信號(hào)意義非凡，充分表明了國家穩(wěn)地產(chǎn)的信心和決心。從歷史來看，再融資放松促進(jìn)短期內(nèi)行業(yè)基本面好轉(zhuǎn)，定增數(shù)量與行情表現(xiàn)一致性較高，本輪行業(yè)背景下，再融資渠道的重新打開，我們預(yù)計(jì)銷售基本面和行情表現(xiàn)都有望得到修復(fù)。目前的行業(yè)政策力度已經(jīng)遠(yuǎn)超2008年和2014年的放松水平，我們認(rèn)為行業(yè)定向量寬的作用下，房企的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)見底，目前還未暴雷的房企短期內(nèi)出險(xiǎn)的概率較低。
　　未出險(xiǎn)公司率先收益，優(yōu)質(zhì)房企水暖先知。我們堅(jiān)定看好本輪行情的持續(xù)性，同時(shí)提示優(yōu)質(zhì)房企在本輪政策背景下率先受益的機(jī)會(huì)，推薦四條主線思路，分別為優(yōu)質(zhì)混合所有制房企信用修復(fù)機(jī)會(huì)、優(yōu)質(zhì)民企定增后的經(jīng)營修復(fù)機(jī)會(huì)、國央龍頭房企并購重組的規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會(huì)以及背靠集團(tuán)“大樹”的資源注入機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，疫情反復(fù)導(dǎo)致銷售表現(xiàn)不及預(yù)期。