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事件：12月4日，招商積余發(fā)布公告稱，公司正在籌劃出售成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、九江市九方商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、中航城置業(yè)（昆山）有限公司100%股權(quán)、江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司100%股權(quán)、岳陽(yáng)中航地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)、贛州市航逸酒店管理有限公司100%股權(quán)、深圳中航觀瀾地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)，并妥善解決上市公司對(duì)標(biāo)的公司的股東借款。截至公告日，交易對(duì)方、交易方式、交易價(jià)格等相關(guān)事項(xiàng)尚不確定。
　　點(diǎn)評(píng)：剝離重資產(chǎn)提高整體運(yùn)營(yíng)效率，回籠現(xiàn)金支持核心業(yè)務(wù)發(fā)展
　　1)堅(jiān)持集團(tuán)內(nèi)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)定位，有序推進(jìn)重資產(chǎn)剝離，提升運(yùn)營(yíng)效率。2022年中期報(bào)告顯示，公司持有部分酒店、購(gòu)物中心等項(xiàng)目，總可租面積約48.6萬(wàn)平方米，上半年公司積極響應(yīng)減租政策，租金收入1.87億元，同比減少25%。
　　截至2022年6月30日，公司投資性房地產(chǎn)賬面凈值約55.5億元（年初約69.9億元），本次籌劃剝離資產(chǎn)包含了購(gòu)物中心、酒店和零星商業(yè)，對(duì)應(yīng)至少6個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目（除深圳中航觀瀾地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)外，詳見附錄），合計(jì)投資性房地產(chǎn)賬面凈值約40億元，占總凈值比重72%。我們認(rèn)為公司將加快輕重資產(chǎn)分離，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而提升整體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。
　　2)沉淀資產(chǎn)盤活，回籠現(xiàn)金，業(yè)務(wù)拓展和收并購(gòu)動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)2022年中報(bào)披露，公司上半年出售中航城投資、昆山中航、贛州九方三家公司100%股權(quán)，交易價(jià)格7.78億元，產(chǎn)生投資收益3343萬(wàn)元；本次擬出售的7家子公司交易價(jià)格尚不確定。截至2022年9月30日，公司擁有貨幣資金30億元，若交易完成，預(yù)期將為公司補(bǔ)充大量現(xiàn)金，有利于公司進(jìn)一步加大項(xiàng)目拓展力度；同時(shí)，公司前期通過(guò)收購(gòu)上航物業(yè)、南航物業(yè)加大航空物業(yè)布局力度，又通過(guò)增資匯勤物業(yè)、收購(gòu)新中物業(yè)提升金融物業(yè)服務(wù)能力，我們認(rèn)為公司在資金充裕的情況下，有動(dòng)力進(jìn)一步通過(guò)收并購(gòu)等方式擴(kuò)大非住宅業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)規(guī)模，加深護(hù)城河，穩(wěn)固非居業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司在非住宅業(yè)態(tài)建立較高壁壘，基礎(chǔ)物管增速平穩(wěn)，平臺(tái)增值發(fā)展較快，基本面穩(wěn)健；重資產(chǎn)剝離利于提升整體運(yùn)營(yíng)效率，回籠資金后收并購(gòu)動(dòng)力增強(qiáng)，業(yè)務(wù)發(fā)展能力提升，預(yù)計(jì)2023年完成資產(chǎn)剝離，增厚業(yè)績(jī)；綜合考慮出售資產(chǎn)后的投資收益與租金損失，我們維持公司2022年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為6.1億元，分別上調(diào)2023年、2024年預(yù)測(cè)至7.7億元（上調(diào)7.2%）、9.7億元（上調(diào)14.2%）；當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2022-24年盈利預(yù)測(cè)PE估值為30/24/19倍，公司作為A股稀缺物管龍頭標(biāo)的，估值具備吸引力，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：新冠疫情反復(fù)對(duì)公司資管板塊持續(xù)沖擊，非住宅物業(yè)外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇。