>> 中信證券-債市啟明系列：美國房地產(chǎn)衰退的影響幾何？-221207
| 上傳日期： |
2022/12/7 |
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| 1455KB |
| 格式： |
pdf 共38頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
明明,周成華 |
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當前美國房地產(chǎn)市場已步入衰退，利率飆升導(dǎo)致購房需求快速降溫，進而引發(fā)房價急轉(zhuǎn)直下，住宅投資對于美國經(jīng)濟拖累也在加深。未來房地產(chǎn)市場疲軟將通過數(shù)量與價格繼續(xù)影響美國經(jīng)濟，包括勞動力市場。在預(yù)計房地產(chǎn)將繼續(xù)衰退的背景下，美國經(jīng)濟較難避免衰退。并且需關(guān)注未來住房貸款市場惡化的風(fēng)險，即使其惡化風(fēng)險或小于上輪房地產(chǎn)衰退情形。
▍美國房地產(chǎn)市場快速降溫并已步入衰退。飆升的抵押貸款利率阻礙了潛在買家，此前性價比較高的購房者遷出的主要城市房價的同比增速大幅放緩也反映了當前置換房屋的需求較弱。除此之外，不斷上漲的房價也抑制了購房需求，房價與利率的逆風(fēng)共同導(dǎo)致房屋銷售數(shù)據(jù)大幅下滑。雖然房屋供給仍處于歷史較低位，但購房需求慘淡導(dǎo)致房價急轉(zhuǎn)直下，同時銷售驟降也導(dǎo)致開工規(guī)?？焖傧禄?。
▍房地產(chǎn)市場會通過數(shù)量以及價格兩個途徑影響美國經(jīng)濟。（1）房屋銷售逆風(fēng)會傳導(dǎo)至住宅投資與開工規(guī)模，導(dǎo)致大宗商品以及耐用品等消費品的需求下降，同時也會導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)行業(yè)（例如金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀、建筑業(yè)等）的景氣度下行，進而對美國經(jīng)濟活動等方面有較大影響；（2）銷售慘淡會滯后性地推動房價下跌，進而通過壓縮房屋資產(chǎn)凈值、提高借貸限制以及引發(fā)止贖等方式惡化居民資產(chǎn)負債表，減少居民消費。同時房價下降也會提升信貸市場的金融風(fēng)險，影響經(jīng)濟的穩(wěn)定性。
▍房地產(chǎn)市場往往是美國經(jīng)濟衰退的關(guān)鍵原因，并且可以被視為經(jīng)濟衰退的風(fēng)向標。有研究表明，二戰(zhàn)以來，在經(jīng)濟衰退之前，住宅投資往往對經(jīng)濟疲軟的貢獻最大，住宅投資大幅疲軟是較為準確的美國經(jīng)濟衰退的預(yù)警信號。此外，房地產(chǎn)市場對于勞動力市場也十分關(guān)鍵，因為房地產(chǎn)衰退會導(dǎo)致建筑活動以及消費活動趨冷，而就業(yè)不穩(wěn)定的行業(yè)往往為制造業(yè)與建筑業(yè)，因而房地產(chǎn)市場惡化會推動美國就業(yè)市場走弱。
▍此外，未來也需注意房地產(chǎn)市場繼續(xù)衰退提升住房貸款市場惡化的風(fēng)險，該風(fēng)險可以從還貸能力、還貸意愿、抵押品質(zhì)量三個維度進行分析。還款能力主要是指借款人有可靠、穩(wěn)定且充足的收入來支付抵押貸款。還款意愿是指借款人償還債務(wù)的意愿，可以一定程度采用信用評分數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，同時房價變動也會實時影響貸款者的償還意愿。抵押品質(zhì)量一定程度可以用貸款價值比（LTV，指貸款余額/抵押品價值）這個反映借款者風(fēng)險敞口的指標表示，該比值越高則風(fēng)險敞口越大。
▍未來美國住房貸款違約風(fēng)險存在快速上升的可能性，但該風(fēng)險或低于上一輪美國房地產(chǎn)衰退。首先，未來美國經(jīng)濟步入衰退將導(dǎo)致貸款者還貸能力大幅下降的風(fēng)險。預(yù)計此輪加息較難實現(xiàn)美國經(jīng)濟軟著陸，未來居民及企業(yè)資產(chǎn)負債表惡化、失業(yè)率上升、通脹高粘性都是購房者還款能力大幅下降的推動因素。其次，房價下跌將增加“溺水屋”數(shù)量，增加貸款違約風(fēng)險。目前樂觀的背景為當前各州“溺水屋”數(shù)量占比較低且LTV大于95%的房主占比較低，預(yù)計此輪出現(xiàn)像2007年-2009年那樣大規(guī)模止贖浪潮的概率偏低
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