>> 國金證券-公募基礎設施REITs擴募專題：首發(fā)擴募齊頭并進，公募REITs市場行穩(wěn)致遠-221214
| 上傳日期： |
2022/12/15 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
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作者： |
張劍輝,田露露 |
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基本結論
2022年我國公募REITs在擴募層面取得重大進展，5月底正式發(fā)布《公募REITs新購入基礎設施項目指引（試行）》，從頂層設計上打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道；9月底首批五單擴募項目正式獲交易所受理，市場將迎來首發(fā)與擴募雙輪驅動的發(fā)展格局，助力我國公募REITs行穩(wěn)致遠。
頂層設計保證有序擴募：為了進一步深入推進公募基礎設施REITs試點，規(guī)范基礎設施基金新購入基礎設施項目的條件、程序、信息披露、停復牌要求及擴募發(fā)售相關安排等事項，滬深交易所在向市場公開征求相關意見后，于2022年5月31日發(fā)布了《新購入基礎設施項目指引（試行）》，該指引針對REITs擴募的諸多細節(jié)作出了詳細規(guī)定，涵蓋新購入基礎設施項目的原則、條件、程序，信息管理與停復牌，基礎設施基金擴募發(fā)售，自律監(jiān)管等內容。
五單REITs率先啟動擴募，新購入項目資質較優(yōu)：繼擴募指引正式出臺后，9月底市場迎來首批啟動擴募事宜的公募REITs，分別是中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT及富國首創(chuàng)水務REIT，各REITs新購入資產(chǎn)所屬類型仍與首發(fā)項目保持一致。在發(fā)售模式上，均采用定向擴募，發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日REITs交易均價的90%；在發(fā)售對象的確定上，除項目原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方外，其余投資者均采用競價方式確定。
在新購入項目的運營情況方面，分類型來看，兩單倉儲物流REITs擬購入的基礎設施項目過往運營表現(xiàn)良好，資本化率均在5.5%以上；產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs擬購入項目具備較好的持續(xù)經(jīng)營能力，過往營收呈現(xiàn)穩(wěn)步提升；環(huán)保水務類型下的富國首創(chuàng)水務REIT擬購入項目與首發(fā)項目在污水處理價、量、費等方面與首發(fā)項目差距不大，近三年運營業(yè)績穩(wěn)中有進。
存量REITs潛在擴募項目梳理：從五單REITs擬購入的項目來看，交易對方仍為現(xiàn)存資產(chǎn)的原始權益人或其關聯(lián)方，其中中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT擴募資產(chǎn)歸屬于原始權益人，其余三單則歸屬于首發(fā)項目原始權益人的控股方或其同一控制下的關聯(lián)方。結合首批擴募項目的這一特征，本文重點從存量REITs的原始權益人出發(fā)，借助招募說明書披露的相關信息，梳理得到目前已上市REITs潛在的擴募項目。整體來看，產(chǎn)權類REITs底層項目的標準化程度更高，項目權屬及擴募路徑相應更清晰，特許經(jīng)營權類REITs中多數(shù)原始權益人擁有豐厚的項目資源，未來的擴募空間較廣。
擴募對REITs、投資者及其他參與主體的影響：從海外成熟REITs市場的發(fā)展經(jīng)驗來看，擴募機制是REITs市場可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)，通過擴募收購優(yōu)質資產(chǎn)可以提升REITs層面的市值規(guī)模，帶動項目經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)向好；對于投資者而言，有利于增厚持有期分紅收益，短期視角下提升二級市場流動性；此外，原始權益人可借助擴募機制深化產(chǎn)融結合，盤活優(yōu)質存量資產(chǎn)，同時擴募有望提升管理費收入，對管理團隊形成正向激勵。
后續(xù)展望：預期我國公募REITs在首發(fā)與擴募的雙重驅動下，市場規(guī)模將得到持續(xù)提升，這一創(chuàng)新型金融產(chǎn)品也將伴隨我國基礎設施建設邁向穩(wěn)健發(fā)展。另外，REITs在擴募落地后的實操環(huán)節(jié)仍伴隨部分痛點，未來可關注相關頂層設計進一步優(yōu)化的方向。投資者可聚焦存量REITs后續(xù)擴募可能性以及儲備資產(chǎn)的質量，以長期配置視角參與，分享擴募后的紅利收益。
風險提示
政策調整、運營不及預期、疫情反復、流動性不足、估值波動等。
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