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行業(yè)景氣度進(jìn)一步下滑，整體市場(chǎng)依舊疲軟
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-11月商品房行業(yè)數(shù)據(jù)。2022年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積12.13億平方米，累計(jì)同比下降23.3%（前值-22.3%）；其中11月單月銷(xiāo)售1.01億平米，同比下降33.3%（前值-23.2%）；1-11月商品房銷(xiāo)售額11.86萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降26.6%（前值-26.1%）。分區(qū)域看，東部、中部、西部、東北區(qū)域銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速分別為-22.8%、-19.0%、-27.0%、-35.9%。整體來(lái)看，由于疫情反復(fù)和購(gòu)房者信心不足，11月銷(xiāo)售市場(chǎng)延續(xù)了低迷態(tài)勢(shì)，累計(jì)銷(xiāo)售降幅較前10月有所擴(kuò)大，銷(xiāo)售表現(xiàn)不及預(yù)期。11月以來(lái)，中央多部對(duì)房企融資出臺(tái)多項(xiàng)有力政策，助力行業(yè)資金面快速修復(fù)，我們預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)筑底，但行業(yè)的全面恢復(fù)仍需時(shí)日。
　　新開(kāi)工面積降幅擴(kuò)大，累計(jì)竣工面積降幅收窄
　　2022年1-11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積11.16億平，累計(jì)同比下降38.9%（前值-37.8%）；其中11月單月新開(kāi)工面積0.79億平，同比下降50.8%（前值-35.1%），整體仍保持低位，源于當(dāng)前行業(yè)處于低庫(kù)存、低需求、弱預(yù)期的狀態(tài)，房企新開(kāi)工意愿較弱。2022年1-11月，房屋竣工面積5.57億平，累計(jì)同比下降19.0%（前值-18.7%）；其中11月單月竣工面積同比下降20.2%，在疫情影響下累計(jì)竣工面積降幅有所擴(kuò)大，伴隨保交付政策持續(xù)推進(jìn)，我們預(yù)計(jì)2023年竣工數(shù)據(jù)將持續(xù)改善。
　　投資下行壓力持續(xù)顯現(xiàn)，房企到位資金依舊偏弱
　　2022年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降9.8%（前值-8.8%），單月同比下降19.9%（前值-16.0%）；同期購(gòu)置土地面積、土地成交價(jià)款同比增速分別為-58.5%、-50.8%。開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)承壓主要源于：（1）市場(chǎng)銷(xiāo)售冰凍降低房企投資能力和投資意愿；（2）拿地進(jìn)一步走低也約束了開(kāi)復(fù)工的釋放，綜合將導(dǎo)致投資繼續(xù)走弱；（3）11月疫情封控城市較多。我們預(yù)計(jì)在銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)疲軟的情況下，短期內(nèi)行業(yè)拿地面積、新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)繼續(xù)承壓，長(zhǎng)期來(lái)看房企融資恢復(fù)正常后，開(kāi)發(fā)投資能力將逐步企穩(wěn)。2022年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金13.63萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降25.7%，單月同比下降35.4%；其中自籌資金單月下降38.8%，反映出企業(yè)資金壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。
　　投資建議
　　本輪針對(duì)房企融資的信貸、債券和股權(quán)融資政策全面打開(kāi)，三支箭連續(xù)落地對(duì)房企融資提供多維支撐，短期針對(duì)企業(yè)端政策基本應(yīng)出盡出。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)低位運(yùn)行的情況下，我們預(yù)計(jì)后續(xù)需求端政策也將持續(xù)寬松，市場(chǎng)悲觀情緒或?qū)⒅鸩叫迯?fù)。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健等民企和混合所有制企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期，政策改善不及預(yù)期