>> 申萬(wàn)宏源-房地產(chǎn)行業(yè)研究-中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議點(diǎn)評(píng)：住房改善列為擴(kuò)內(nèi)需首位，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣助力格局優(yōu)化-221217
| 上傳日期： |
2022/12/18 |
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| 663KB |
| 格式： |
pdf 共4頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月15日至16日在北京舉行。會(huì)議指出，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
點(diǎn)評(píng)：
住房改善納入消費(fèi)范疇、并被列為擴(kuò)內(nèi)需首位，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位重要性凸顯。12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)；12月14日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，在第八部分“持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)”中；12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措；，指出促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。我們認(rèn)為：1）住房改善納入消費(fèi)范疇，并被列為擴(kuò)內(nèi)需首位。2000年國(guó)務(wù)院首次提出要積極培育住房等新的消費(fèi)熱點(diǎn)，最近一次提及是2014年10月國(guó)常會(huì)升級(jí)消費(fèi)主引擎、力推六大領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)消費(fèi)位列第三、在信息消費(fèi)和綠色消費(fèi)之后，8年后再次強(qiáng)調(diào)住房消費(fèi)屬性、并將住房改善列為擴(kuò)內(nèi)需首位、同時(shí)2035年擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略中也提及居住消費(fèi)，或意味著后續(xù)將推出進(jìn)一步支持改善型住房消費(fèi)的政策。2）再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年國(guó)務(wù)院首次確認(rèn)房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，最近一次提及房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)是2008年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，14年后再次提及凸顯房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也意味著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)必須穩(wěn)房地產(chǎn)。
房住不炒不影響大力支持合理住房需求，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣助力格局優(yōu)化、集中度提升。本次會(huì)議指出：1）有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；這表明政府更加重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范化解，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展成為行業(yè)首要關(guān)注問(wèn)題。2）扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作；這體現(xiàn)保交樓仍是重要工作。3）滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況；這進(jìn)一步表明了政府“保項(xiàng)目”向“保主體”的觀念轉(zhuǎn)變，近期融資三支箭政策密集推出就是印證，最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化。4）要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為；這表明后續(xù)政策支持仍將是結(jié)構(gòu)化的，支持優(yōu)質(zhì)房企、打擊劣質(zhì)房企，房地產(chǎn)供給側(cè)改革深化演繹，推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化、集中度進(jìn)一步提升。5）支持剛性和改善性住房需求，堅(jiān)持房住不炒，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡；我們認(rèn)為支持合理住房需求和堅(jiān)持房住不炒并不矛盾，即使在房住不炒的大背景下依然可以大力支持合理住房需求，我們估算未來(lái)5-10年商品房需求中樞13.4億平將意味著合理住房需求有足夠的支撐，并且本次會(huì)議將住房改善列為擴(kuò)內(nèi)需首位，因而我們預(yù)計(jì)后續(xù)或?qū)⑼瞥鲞M(jìn)一步支持合理住房需求的政策。
投資分析意見(jiàn)：住房改善列為擴(kuò)內(nèi)需首位，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣助力格局優(yōu)化，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷(xiāo)售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷(xiāo)售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動(dòng)、成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A、中國(guó)建筑，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷(xiāo)售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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