>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)及物管行業(yè)22年第50周周報：成交邊際改善，供需環(huán)境改善持續(xù)推進-221218
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本周政策情況：努力改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，二線“四限”持續(xù)改善。本周中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》，中央經(jīng)濟工作會議舉行，表明要堅持“房住不炒”定位，努力改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。地方層面，本周二線城市“四限”持續(xù)改善，南京限購放松，蘭州取消限售。
本周基本面情況：新房成交環(huán)比上行，房企推盤意愿邊際回升。根據(jù)房管局及克而瑞數(shù)據(jù)，本周41城新房成交面積環(huán)比上升15.0%，同比下降17.7%，12月前15天41城新房成交面積同比下降19.4%，降幅環(huán)比11月收窄11.8pct；本周12城二手房單周成交環(huán)比下降11.7%，12月前15天同比增長7.1%，增幅環(huán)比11月擴大1.2pct。推盤方面，11城單周推盤面積環(huán)比上升0.9%，12月前15天推盤面積環(huán)比上升14.2%，同比上升7.8%，房企推盤意愿邊際回升。
本周土地情況：土地成交邊際上行，成都、廣州、武漢完成兩集中土拍。22年第50周商住土地成交面積環(huán)比上升13.3%，出讓金環(huán)比上升2.7%，溢價率2.3%，環(huán)比持平。22年前50周商住土地成交面積同比下降31.8%，出讓金同比下降32.9%，溢價率3.3%。兩集中方面，本周成都四批次共推出16宗，底價成交14宗，溢價成交1宗，流拍1宗，總地價104億元；廣州四批次共推出6宗，流拍1宗，底價成交4宗，溢價成交1宗，總地價191億元；武漢五批次共推出19宗，第二日拍賣底價成交1宗，溢價成交2宗，總地價20億元。
開發(fā)板塊觀點：單周成交邊際改善，供需環(huán)境改善持續(xù)推進。本周中央多部委及會議針對房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，副總理劉鶴再提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示大型房企債務(wù)風(fēng)險仍突出，中央經(jīng)濟工作會議則表示要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，滿足行業(yè)合理融資需求，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，支持剛性及改善性需求，防范化解風(fēng)險。從政策方向來看，供給端繼交易商協(xié)會之后，本周首批“央地合作”交易所債券落地，需求端方面南京、鄭州、蘭州等地進一步放松四限。行業(yè)重要性得到確認(rèn)，供需兩端問題均被提及并持續(xù)改善推進，市場或緩慢進入復(fù)蘇通道，推薦關(guān)注地產(chǎn)板塊整體投資機會。
本周物業(yè)觀點：板塊低位小幅震蕩。本周恒生指數(shù)下跌2.3%，物業(yè)板塊平均下跌3.9%，其中央國企龍頭下跌3.9%，受碧桂園服務(wù)和旭輝永升服務(wù)的大股東出售股權(quán)影響，民企龍頭下跌10.8%，物業(yè)板塊整體動態(tài)PE小幅下跌至12.1x，處于19年以來13%分位。
風(fēng)險提示。基本面不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對于市場情緒產(chǎn)生擾動
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