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本周核心觀(guān)點(diǎn)
　　政策面：本周中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，杭州、蘭州等二線(xiàn)城市發(fā)布需求端限購(gòu)政策。中央：12月14日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，提出促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求。要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。各地：1）杭州部分區(qū)域?qū)嵤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策；2）廣州市政府常務(wù)會(huì)議提出二孩以上家庭購(gòu)買(mǎi)首套房，貸款額度可適當(dāng)提高；3）蘭州市發(fā)布組合政策，取消限售政策，購(gòu)房拿證即可交易；4）山東省萊州市發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼及契稅補(bǔ)貼政策；5）山西省擬從適度增加供地、探索政府主導(dǎo)盤(pán)活閑置商品房用于補(bǔ)充保障性租賃住房、適度下調(diào)商品房預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度不超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)四個(gè)方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；6）浙江省紹興市鏡湖新區(qū)調(diào)整住房交付政策，同意滿(mǎn)足條件的房屋可毛坯出售。
　　基本面：本周二手房市場(chǎng)環(huán)比成交量維持正增長(zhǎng)，同比增速持續(xù)降低，新房市場(chǎng)環(huán)比本周由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比跌幅擴(kuò)大。本周30大中城市商品房成交面積307萬(wàn)平，環(huán)比+5.8%，環(huán)比較上周上升7.54pct；同比-17.3%，跌幅同比較上周擴(kuò)大8pct。新房市場(chǎng)分線(xiàn)城市來(lái)看，本周一、三線(xiàn)城市數(shù)據(jù)環(huán)比上升，二線(xiàn)城市環(huán)比下跌，一、二線(xiàn)城市同比下跌，三線(xiàn)城市環(huán)比上升。18城二手房成交面積129萬(wàn)平，環(huán)比+1.0%，環(huán)比增速較上周上升16.2pct，同比+5.3%，同比增速較上周下降2.2pct。二手房市場(chǎng)分線(xiàn)城市來(lái)看，本周一、二、三線(xiàn)城市環(huán)比均為正增長(zhǎng)，二線(xiàn)城市同比增速下降。
　　板塊行情：SW房地產(chǎn)下跌2.48%，房地產(chǎn)跑輸大盤(pán)1.38pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌2.45%，跑贏(yíng)大盤(pán)0.19pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)本周收益率排名4。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌8.63%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤(pán)6.36pct，表現(xiàn)弱于大市。
　　本周觀(guān)點(diǎn)：12月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資1-11月數(shù)據(jù)，2022年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速-9.8%，較1-10月降1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比-23.3%，較1-10月降1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比-25.7%，較1-10月降1個(gè)百分點(diǎn)。11月房地產(chǎn)供給端政策三箭齊發(fā)，但從開(kāi)發(fā)商到位資金情況來(lái)看，企業(yè)整體資金面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)仍需時(shí)間，此外政策利好前期分化，少部分未出險(xiǎn)企業(yè)受益，行業(yè)總量資金面改善有限。12月初疫情管理優(yōu)化但各城市陽(yáng)性病例增多，我們認(rèn)為這可會(huì)能影響短期居民出行，進(jìn)而影響房地產(chǎn)案場(chǎng)銷(xiāo)售。根據(jù)數(shù)據(jù)帝chenqin通過(guò)百度搜索指數(shù)推演，全國(guó)疫情感染峰值預(yù)計(jì)從12月10日持續(xù)到1月20日?？紤]到1月22日起為春節(jié)，我們判斷銷(xiāo)售受短期疫情干擾和春節(jié)假期影響，年底出現(xiàn)企穩(wěn)好轉(zhuǎn)的可能性較小，房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速和銷(xiāo)售增速在2022年12月、2023年1月可能會(huì)繼續(xù)探底。12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。我們認(rèn)為，政策發(fā)力化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然是重中之重，地產(chǎn)政策將持續(xù)放松的態(tài)勢(shì)將保持至度過(guò)2023Q1風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，頭部房企能夠獲得更多的落地政策支持，其中混合所有制和民企獲得邊際支持力度會(huì)更強(qiáng)，重點(diǎn)推薦：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)；竣工率先修復(fù)利好物業(yè)公司2023年業(yè)績(jī)修復(fù)，重點(diǎn)推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)。二手房市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)，重點(diǎn)推薦：貝殼-W。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房企開(kāi)發(fā)資金到位速度不及預(yù)期、融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期。