>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第50周周報(12月10日-12月16日)：新房成交同比降幅擴大，改善行業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的新舉措有望出臺-221219
| 上傳日期： |
2022/12/19 |
大小： |
3352KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交環(huán)比上升，同比降幅擴大；二手房成交環(huán)比下降，同比增速下降。土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率同環(huán)比均上升。
核心觀點
本周新房成交環(huán)比上升，同比降幅擴大；二手房成交環(huán)比下降，同比增速下降。43城新房成交面積332.6萬平，環(huán)比上升0.5%，同比下降38.5%，同比降幅較上周擴大了13.6個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為5.5%、-14.9%、38.8%，同比增速分別為-18.8%、-37.0%、45.1%，一、二線城市同比降幅擴大了17.6、20.8個百分點，三線城市同比增幅擴大了43.5個百分點。15城二手房成交面積119.2萬平，環(huán)比下降7.9%，同比下降3.0%，同比增速較上周下降了11.2個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-7.6%、-8.7%、-12.7%，同比增速分別為-29.0%、18.1%、53.6%，一線城市同比增速上升了3.9個百分點，二、三線城市同比增速下降了3.2、29.3個百分點。
新房庫存面積環(huán)比上升，去化周期同環(huán)比均上升。14城新房庫存面積為1.06億平，環(huán)比上升0.4%，同比上升1.9%，去化周期為14.6個月，環(huán)比上升0.7月，同比上升3.1個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-0.3%、1.6%、0.0%；去化周期分別為12.0、12.4、15.2個月，一、二、三線城市環(huán)比上升0.4、0.6、1.1個月。
土地市場同環(huán)比量價齊升，溢價率同環(huán)比均上升。百城土地成交建面6234萬平，環(huán)比上升13.0%，同比上升41.4%；成交土地總價1633億元，環(huán)比上升13.8%，同比上升45.4%；樓面均價2619元/平，環(huán)比上升0.7%，同比上升2.8%；溢價率2.44%，環(huán)比上升8.0%，同比上升50.6%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為221.8億元，同比上升8.4%，環(huán)比上升61.2%；凈融資額為169.8億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為201.8億元，同比上升12.3%，環(huán)比上升142.2%；凈融資額為176.6億元。民企國內(nèi)債券總發(fā)行量為20.0億元，總償還量為26.7億元，同比下降58.7%；凈融資額為-6.7億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-2.5%，較上周下降5.3個百分點；相對滬深300收益為-1.4%，較上周下降0.9個百分點。房地產(chǎn)板塊PE為14.07X，較上周下降0.35X。北上資金對醫(yī)藥生物、銀行和食品飲料加倉金額較大，分別為32.77、16.86和16.36億元。對房地產(chǎn)的持股占比無變化（上周上升0.11%），凈買入7.06億元（上周凈買入19.19億元）。
投資建議
當(dāng)前行業(yè)更多呈現(xiàn)出強政策預(yù)期、弱基本面的態(tài)勢。本周統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月銷售、投資、新開工、竣工、到位資金等各項核心指標(biāo)均下行，我們認為11月以來密集出臺的政策，從政策起效到銷售復(fù)蘇、銷售改善傳導(dǎo)到投資修復(fù)，仍然需要一個過程，今年末明年初基本面大概率延續(xù)當(dāng)前形勢。結(jié)合本周劉鶴副總理明確“房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟支柱”的表述，未來供需兩端放松政策仍有優(yōu)化空間，促進基本面緩慢修復(fù)、進一步改善優(yōu)質(zhì)企業(yè)資金面等方面的新舉措或?qū)⒊雠_。此外，本周中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的表述更多放在了“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”部分，可見中央對于房地產(chǎn)風(fēng)險的高度重視，一方面在于“保交樓”，另一方面重點提及“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況”，頭部房企風(fēng)險、資產(chǎn)負債狀況或是2023年需要格外注意的行業(yè)風(fēng)險點。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集團、萬科A、綠地控股、龍湖集團。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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