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每周一談：11月銷售投資跌幅擴(kuò)大聚焦政策空間
　　11月商品房銷售單月同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售額及銷售面積分別為11.86萬億、12.13億平方米，累計(jì)同比分別為-26.6%、-23.3%，較上月下降0.6pct、下降1pct。銷售額及銷售面積單月同比分別為-32.2%、-33.3%，較上月跌幅擴(kuò)大8.5pct、10pct。疫情影響與銷售市場相對弱勢背景下，購房者在年內(nèi)對于年內(nèi)置業(yè)仍存觀望情緒，因而商品房銷售持續(xù)承壓；但從邊際展望，供給端政策持續(xù)放松，疫情影響不確定性將逐步減弱，銷售復(fù)蘇的基礎(chǔ)日漸堅(jiān)實(shí)。
　　融資端開發(fā)資金來源單月同比跌幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源11月累計(jì)同比增速-25.7%，較上月減少1pct，單月同比增速-35.4%，較上月跌幅擴(kuò)大9.4pct。從資金來源構(gòu)成來看，11月國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款單月同比增速分別為-30.5%、-38.8%、-30.4%、-41.8%，較上月分別減少12.2pct、減少18.1pct、增加0.6pct、減少10.4pct。
　　新開工、施工、竣工面積單月同比增速均走弱，11月新開工面積累計(jì)同比增速-38.9%，施工面積同比增速-6.5%，竣工面積同比增速-19%，分別較上月減少1.1pct、減少0.8pct、減少0.3pct。月度口徑來看，新開工面積同比增速-50.8%、施工面積同比增速-52.6%、竣工面積同比增速-20.2%，分別較上月減少15.7pct，減少20pct，減少10.8pct。
　　投資端持續(xù)下行，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額11月累計(jì)同比增速-9.8%，較上月下降1pct，單月同比增速-19.9%，較上月減少3.9pct。一方面土地市場成交減弱滯后效應(yīng)開始在土地購置費(fèi)端顯現(xiàn)，另一方面11月施工端承壓，最終導(dǎo)致投資端同比增速進(jìn)一步下行。
　　11月行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)單月同比口徑均較10月下行，部分指標(biāo)出現(xiàn)較大幅度減弱，整體來看當(dāng)前仍是竣工>銷售>投資/開工的強(qiáng)弱關(guān)系。部分指標(biāo)環(huán)比有弱改善，但考慮到地產(chǎn)季節(jié)效應(yīng)較顯著，邊際修復(fù)仍不改基本面同比弱勢的現(xiàn)狀判斷。
　　盡管數(shù)據(jù)同比口徑進(jìn)一步下探，但從市場定價(jià)反饋來看，這一數(shù)據(jù)并未造成顯著地產(chǎn)指數(shù)下探，我們認(rèn)為主要原因有三：
　　市場對基本面弱勢已有較充足的預(yù)期，由于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)口徑包括部分保障性住房，這一數(shù)據(jù)口徑表現(xiàn)一向優(yōu)于第三方統(tǒng)計(jì)的房企銷售數(shù)據(jù)或城市高頻數(shù)據(jù)，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)走弱未超出其他數(shù)據(jù)反饋的悲觀情景預(yù)期；
　　11月數(shù)據(jù)走弱一定程度來源于疫情短期沖擊，這一影響在未來將持續(xù)減弱；市場交易主線聚焦政策博弈，另有小部分展望了2023年的基本面復(fù)蘇，11月與12月的政策環(huán)境有根本性差異，2022與2023年在穩(wěn)增長、疫情管控的舉措也有差別，這一背景下，11月基本面表現(xiàn)并不能充分反映行業(yè)的未來。
　　綜上，盡管統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，但并未對地產(chǎn)指數(shù)走勢造成過大沖擊。在行業(yè)的新變化下，未來首選仍聚焦政策變化、其次為融資端及房企端變化、再次聚焦2023年二季度基本面變動(dòng)。
　　數(shù)據(jù)追蹤（12月5日-12月11日）：
　　新房市場：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-3pct、-28pct，一線城市+17pct，-23pct，二線城市-11pct，-26pct，三線城市-1pct，-36pct。
　　二手房市場：13城二手房成交面積單周同比+12pct，累計(jì)同比-8pct。
　　土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-8pct，成交建筑面積累計(jì)同比9pct，成交金額累計(jì)同比-29pct，土地成交溢價(jià)率為2.44%。
　　城市行情環(huán)比：北京（+57pct），上海（-6pct），廣州（+79pct），深圳（+5pct），南京（-5pct），杭州（-8pct），武漢（+62pct）。
　　投資策略：建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團(tuán)。關(guān)注產(chǎn)品導(dǎo)向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團(tuán)、綠城中國等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿肫簖堫^建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)。同時(shí)關(guān)注民企風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)會(huì)，代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。