>> 太平洋證券-房地產(chǎn)行業(yè)：中央經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)的三個新提法-221218
| 上傳日期： |
2022/12/19 |
大小： |
947KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
太平洋證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
徐超 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。關(guān)于房地產(chǎn)，主要有三點新的提法：
“住房改善“位列擴大消費三大抓手的第一位。會議提出“要著力擴大國內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置”，“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費?！薄耙虺鞘┎?，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。后續(xù)我們可以期待各個城市或?qū)⒊雠_更多針對性的鼓勵改善性需求的政策措施，如取消“認房又認貸款記錄”政策，降低二套房首付比例等措施。
但我們認為當(dāng)下購房人的收入預(yù)期和房價上漲預(yù)期都沒有恢復(fù)，單純依靠地產(chǎn)政策可能不足以刺激地產(chǎn)需求復(fù)蘇。這一次不是地產(chǎn)在拖累經(jīng)濟，而是經(jīng)濟在拖累地產(chǎn)，可能需要一攬子的“經(jīng)濟振興計劃”，“加大宏觀政策調(diào)控力度，加強各類政策協(xié)調(diào)配合，形成共促高質(zhì)量發(fā)展合力”，才能同時扭轉(zhuǎn)收入預(yù)期和房價上漲預(yù)期，從購買能力和購買意愿兩個維度同時解決問題。
既保交樓，又保主體。會議除了重申要“扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”之外，首次提出“推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況”。我們已經(jīng)看到“金融16條”、“三支箭”等政策措施出臺，正如銀行間交易商協(xié)會所說:“在已出險房企和相對健康房企之間建立風(fēng)險防火墻，促進改善市場預(yù)期，取得積極成效”。我們認為“三支箭”阻斷了風(fēng)險向優(yōu)質(zhì)頭部房企蔓延的勢頭，但要解決根本問題，還是要看需求側(cè)能否復(fù)蘇。
對于央國企而言，市場化債轉(zhuǎn)股是“改善資產(chǎn)負債狀況”的一個有效手段，雖然現(xiàn)在還主要以建筑類央企的子公司為主，但我們認為不排除后續(xù)向地產(chǎn)類央國企推廣的可能性。2022年12月16日晚間，中國鐵建發(fā)布公告稱：為降低公司下屬4家全資子公司中鐵十四局、中鐵十八局、中鐵二十局和中鐵城建的資產(chǎn)負債率，中國鐵建擬引入中銀資產(chǎn)、建信投資、工銀投資、交銀投資4家投資者合計出資人民幣100億元對標的公司進行增資，實施市場化債轉(zhuǎn)股。標的公司所獲增資款用于償還以銀行貸款為主的債務(wù)。引入相關(guān)金融機構(gòu)股權(quán)后，相關(guān)機構(gòu)會派董事進入公司董事會，從而對公司重大決策產(chǎn)生影響。事實上，這并非中國鐵建首次實施市場化債轉(zhuǎn)股。此前2019年12月份，中國鐵建引入太平人壽等8家投資者對公司下屬中鐵十一局等4家子公司進行增資，實施市場化債轉(zhuǎn)股，8家投資機構(gòu)出資規(guī)模合計110億元。
會議強調(diào)要“要堅決依法打擊違法犯罪行為”。我們認為鄭州市9月份在“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動中的舉措可能是一個典型案例：鄭州公安系統(tǒng)雷霆出擊，圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證，形成連鎖反應(yīng)和強大震懾效應(yīng)：專項行動以來，共約談147家停工項目企業(yè)562家次，累計受理房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件50起，立案偵辦31起，采取強制措施37人，限制出境人數(shù)250人，促成資金回攏85.06億元。
除了上述三點新提法之外，這次中央經(jīng)濟工作會議再次重申了“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。” 12月17日，由中國國際經(jīng)濟交流中心舉辦的“2022-2023中國經(jīng)濟年會”上，中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作副主任韓文秀對此做了進一步解讀：“深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！蔽覀冋J為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會加快向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，代建或者小股操盤模式或?qū)⒂瓉砀髾C遇。
風(fēng)險提示:
疫情管控放開短期對新房銷售帶來負面影響
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