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事件：12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行，會議中關(guān)于房地產(chǎn)的表述主要有：“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，“多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”。
　　“穩(wěn)定”為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)。會議將對房地產(chǎn)的相關(guān)表述放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”后面，表明了2023年對房地產(chǎn)行業(yè)的定位是以“防風(fēng)險(xiǎn)”為前提，以“穩(wěn)定”為目標(biāo)。其中，“滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”都是從供給側(cè)提供支持，緩解行業(yè)流動(dòng)性緊張局面，這也與11月份以來的“金融十六條”、“三支箭”、“保交樓專項(xiàng)款”、“保函置換預(yù)售資金”等政策一脈相承，我們認(rèn)為供給側(cè)政策還將繼續(xù)發(fā)力，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表將率先迎來改善。
　　支持住房消費(fèi)，期待供需政策對市場預(yù)期與信心進(jìn)行扭轉(zhuǎn)。在第一項(xiàng)“擴(kuò)大國內(nèi)需求”段落中將“住房改善”放在其他消費(fèi)之前，意味著需求側(cè)的政策支持是明年的重點(diǎn)。當(dāng)前銷售仍在底部區(qū)域，居民購房信心未見拐點(diǎn)，基本面的修復(fù)道路阻力與不確定性并存，在這種背景下需求側(cè)政策發(fā)力勢在必行。12月15日劉鶴副總理指出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并“考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況”，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的重要性，期待供需兩側(cè)政策對市場預(yù)期與信心進(jìn)行扭轉(zhuǎn)。我們認(rèn)為2023年政策環(huán)境依舊以寬松為主，政策的發(fā)力程度依舊是博弈邏輯，關(guān)注兩個(gè)主要變化，銷售及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前周期與以往相比，依舊有一定的寬松空間。
　　投資建議：政策端供需兩側(cè)雙管齊下有望助推銷售正式邁入復(fù)蘇道路，短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復(fù)行情，中長期的機(jī)會來自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關(guān)注兩條主線：1）強(qiáng)信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團(tuán)（002244 ）、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商積余（001914）、萬物云（2602）、綠城管理控股（9979）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房價(jià)超預(yù)期下行等風(fēng)險(xiǎn)。