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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周A股港股地產(chǎn)板塊、物業(yè)板塊均有所下跌。本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.5%，在各板塊中位列第23；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為2.8%，在各板塊中位列第15。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為8.6%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-2.9%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-1.1%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-5.7%和-7.5%。
　　本周廣州、成都等地土拍，土地市場(chǎng)延續(xù)低迷趨勢(shì)。本周全國(guó)300城宅地成交建面1566萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-47%，單周同比-51%，平均溢價(jià)率1%。2022年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面54552萬(wàn)㎡，累計(jì)同比36%；年初至今，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周新房成交同比持續(xù)下降，環(huán)比基本持平，弱勢(shì)難掩。本周（12.10-12.16）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)418萬(wàn)平米，周環(huán)比+1%，周同比-47%。其中，一線城市周環(huán)比+8%，周同比-17%；二線城市周環(huán)比-2%，周同比50%；三四線城市周環(huán)比+12%，周同比-63%。
　　本周二手房成交同環(huán)比轉(zhuǎn)跌，三四線城市韌性較強(qiáng)。本周15個(gè)城市二手房成交合計(jì)134萬(wàn)平米，周環(huán)比-15%，周同比-7%。其中，一線城市周環(huán)比6%，周同比-42%；二線城市周環(huán)比-18%，周同比+3%；三四線城市周環(huán)比+2%，周同比+105%。
　　房地產(chǎn)行業(yè)再被重申為支柱行業(yè)。12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書(shū)面致辭時(shí)指出“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措…未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐”。此前房地產(chǎn)供給側(cè)“三箭齊發(fā)”、保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化等相繼出臺(tái)落地，致力保交付、防風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為2022年行業(yè)基本面正探底，下半年供給端支持政策應(yīng)出盡出，未來(lái)期待需求端寬松政策的加速出臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)回歸良性循環(huán)。
　　房企融資環(huán)境改善后，商票逾期情況有所緩解。隨著銀行授信、儲(chǔ)架式發(fā)行、股權(quán)融資、內(nèi)保外貸、央地合作等持續(xù)落地，11月存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量3300個(gè)，環(huán)比增速較上月減少4.3pct至1.7%。11月新增逾期項(xiàng)目公司234個(gè)，實(shí)現(xiàn)逾期余額清零而減少的項(xiàng)目公司180個(gè)，凈增加54個(gè)較10月減少128個(gè)。隨著房企融資環(huán)境的改善以及商票新規(guī)（商票最長(zhǎng)期限由1年調(diào)整至6個(gè)月，對(duì)持續(xù)逾期的企業(yè)施加限制措施）的出臺(tái)，我們認(rèn)為一定程度上能夠出清長(zhǎng)賬期的部分商票，限制逾期房企惡意躺平，未來(lái)房企商票規(guī)模有望進(jìn)一步下降。
　　投資建議
　　短期部分民營(yíng)房企受金融支持現(xiàn)金流或出現(xiàn)邊際改善，而中長(zhǎng)期看央國(guó)企的發(fā)展更有支撐，在優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)和持續(xù)的拿地能力加持下，更享寬松政策帶來(lái)的利好。首推穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)且能保持一定拿地強(qiáng)度的頭部央國(guó)企和改善型房企，如中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)。此外，政策放松或加大市場(chǎng)活躍度，建議關(guān)注強(qiáng)房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約