>> 光大證券-房地產(chǎn)(地產(chǎn)開發(fā))行業(yè)研究-對(duì)2022中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容的點(diǎn)評(píng)：確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)-221217
| 上傳日期： |
2022/12/18 |
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| 378KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，提及“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”
12月15-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，其中就房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容主要提到“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。
點(diǎn)評(píng)：防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)及“三保”重要性突出，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡
1）此次會(huì)議著重提及“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，我們認(rèn)為自行業(yè)去杠桿后暴露的居民停貸、房企違約事件是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)外溢的一次警示，亦是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的重要契機(jī)。近期決策層高度重視，積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，雖然當(dāng)前在疫情擾動(dòng)及存量債務(wù)到期壓力下行業(yè)仍有一定金融風(fēng)險(xiǎn)有待處置，但此次會(huì)議首次提及“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，我們認(rèn)為是對(duì)“保優(yōu)質(zhì)主體”的明確。預(yù)期后續(xù)一方面對(duì)于優(yōu)質(zhì)頭部房企在供給側(cè)的政策支持將加速落地，控制行業(yè)出清主體范圍；另一方面將壓實(shí)暴雷房企落實(shí)主體責(zé)任，實(shí)質(zhì)性解決“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”問題，修復(fù)市場(chǎng)情緒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序發(fā)展。
2）此次會(huì)議重申“房住不炒”定位，維持“支持剛性和改善性住房需求”表述，延續(xù)了房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。此外，“租購并舉”已成為當(dāng)前建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，會(huì)議提及的長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)利于緩解大城市住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題，預(yù)期后續(xù)各項(xiàng)相關(guān)支持政策將加速出臺(tái)，從而穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期、降低新市民購房壓力，釋放消費(fèi)需求潛力。
3）加速探索新的發(fā)展模式是化解房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的必經(jīng)之路，亦是行業(yè)下行周期創(chuàng)造新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的必然選擇。此次會(huì)議再提推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認(rèn)為除以保障房構(gòu)建多層級(jí)住宅市場(chǎng)分流體系、以房地產(chǎn)物企作為未來美好生活建設(shè)的重要抓手外，公募REITs亦將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來關(guān)鍵轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，當(dāng)前REITs試點(diǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步拓展已打開房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)價(jià)值的撬動(dòng)空間。
投資建議：2022年，地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號(hào)，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場(chǎng)關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1）持續(xù)看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等；2）持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營(yíng)升維、第二增長(zhǎng)曲線經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企，推薦萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，推薦華潤(rùn)置地、上海臨港等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。
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