>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)中央經(jīng)濟工作會議點評：從中央經(jīng)濟工作會議看政策后手和新發(fā)展模式-221217
| 上傳日期： |
2022/12/18 |
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| 726KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,路暢 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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摘要：強調(diào)住房改善“消費”屬性，關(guān)注后續(xù)改善性需求進一步落地可能以及匹配通脹的房價上漲合理性，重視過去房地產(chǎn)牛市背景下的消費超級升級周期結(jié)束之后的消費特征變化及機會等；房住不炒表述順序置于最后無需過度解讀，或反映當(dāng)下工作重點是穩(wěn)定市場和預(yù)期，防范下行風(fēng)險等；“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”置于首位，“三?！膘柟坍?dāng)前交易DCF模型分母端主線思路，中長期仍將交易競爭格局改善；“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”提法是亮點，“改善資產(chǎn)負債表”或意味著金融端政策或加速落地同時部分商業(yè)模式有缺陷的出險房企或加快出清，中長期利好頭部優(yōu)質(zhì)房企產(chǎn)品力提升以及份額提升；新發(fā)展模式重要性或受加持，重視新發(fā)展模式下的賽道機會。
事件：12月15-16日中央經(jīng)濟工作會議召開，會議提出“要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置。增強消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費”。會議還提出“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。
一、強調(diào)住房改善“消費”屬性，關(guān)注后續(xù)改善性需求進一步落地可能以及匹配通脹的房價上漲合理性，重視過去房地產(chǎn)牛市背景下的消費超級升級周期結(jié)束之后的消費結(jié)構(gòu)變化及機會等
中央經(jīng)濟工作會議提出“著力擴大國內(nèi)需求。要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置。增強消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費”。
首先，住房兼具金融及消費屬性，這也是過去政策調(diào)控的難點之一，過去“房住不炒”一直為政策調(diào)控底線，本次經(jīng)濟工作會議明確提出“支持住房改善等消費”，認(rèn)為是政策一致性的體現(xiàn)，同時預(yù)示未來需求端或仍以剛需和改善性需求支持政策為主，如二套房首付比例、利率下調(diào)，認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化等；
其次，從消費字眼理解，一方面，消費屬性或包含房價合理上漲意味，認(rèn)為匹配通脹的上漲是房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的同步指標(biāo)；另外一方面，附著于過去房地產(chǎn)“囤地，加杠桿，賭增值”背景下的消費超級升級周期或難以再復(fù)制，消費特征也將伴隨房企犧牲利潤率的竣工周期結(jié)束而出現(xiàn)變化，注重房地產(chǎn)商業(yè)模式重構(gòu)下的消費結(jié)構(gòu)變化特征，經(jīng)濟工作會議中，“穩(wěn)妥推進養(yǎng)老保險全國統(tǒng)籌內(nèi)容”、“推動優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源擴容下沉和區(qū)域均衡布局”、“完善生育支持政策體系”等或與此相呼應(yīng)，另外，也要重視房地產(chǎn)消費產(chǎn)業(yè)鏈上的新進入者帶來的格局變化；
另外，會議明確提出要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，判斷后續(xù)仍有進一步的需求端政策落地。當(dāng)前三四線需求壓力較大，判斷或有針對性政策持續(xù)出臺。
二、房住不炒表述順序置于最后無需過度解讀，或反映當(dāng)下工作重點是穩(wěn)定市場和預(yù)期，防范下行風(fēng)險等
本次中央經(jīng)濟工作會議再提房住不炒，但相關(guān)表述出現(xiàn)的順序較去年已發(fā)生變化，去年房住不炒表述放在房地產(chǎn)相關(guān)表述首位，預(yù)期引導(dǎo)、租購并舉、保障房建設(shè)、滿足合理住房需求等都在其后，今年房住不炒置于最后，“三?！薄M足合理融資需求、防范化解風(fēng)險、改善資產(chǎn)負債表、支持剛改需求等均置于其前，認(rèn)為這主要反映的是當(dāng)前重點工作是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和恢復(fù)信心，“保交樓，保主體，保需求”是重要內(nèi)容。同時，基于房價下跌的現(xiàn)實，房住不炒文字上居后也比較合理，無需過度解讀。
?。ㄈツ攴康禺a(chǎn)相關(guān)表述為：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展）
三、“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”置于首位，“三保”鞏固當(dāng)前交易DCF模型分母端主線思路，中長期仍將交易競爭格局改善
9月14日，住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍9月14日在新聞發(fā)布會上表示“我們以保交樓保民生保穩(wěn)定為首要目標(biāo)”，本次中央經(jīng)濟工作會議將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”置于首位，與前期“三?！敝骶€相呼應(yīng)，招商證券房地產(chǎn)團隊在近期發(fā)布《從市場關(guān)心的幾個問題論“反轉(zhuǎn)”》、《“三?！被蚝狭Α贰ⅰ度绾卫斫庾C監(jiān)會有關(guān)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化的五項措施》等多篇政策點評報告強調(diào)三保重要性，繼續(xù)強調(diào)當(dāng)前政策力度反轉(zhuǎn)，認(rèn)為“保交樓，保主體，保需求”或是“三?！钡牧硗庖环N詮釋，判斷其將逐步形成合力，有助于基本面企穩(wěn)，短期修復(fù)DCF模型分母端，中長期強化行業(yè)競爭格局改善帶來的分子端改善和分化。
四、“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”提法是亮點，“改善資
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