>> 東吳證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：從防風險到促消費，新使命引領(lǐng)行業(yè)邁入發(fā)展新階段-221218
| 上傳日期： |
2022/12/18 |
大?。?/td>
| 399KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
房誠琦 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
投資要點
事件：12月15-16日中央經(jīng)濟工作會議召開，對房地產(chǎn)強調(diào)確保市場平穩(wěn)發(fā)展，要點包括支持住房改善消費、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險、因城施策支持剛性和改善性住房需求、推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等。
從防風險到促銷費，時隔8年重提住房消費。會議強調(diào)著力擴大內(nèi)需，支持住房改善、新能源汽車和養(yǎng)老服務(wù)等消費。房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容重新出現(xiàn)在促消費段落體現(xiàn)出明顯轉(zhuǎn)向信號，不僅承認了改善性住房需求是合理且被鼓勵的，更希望行業(yè)合理需求能夠帶動明年投資和消費企穩(wěn)回升。后，在2015年3月集中出臺了一批放松限貸限購的政策，由此我們可以對未來的地產(chǎn)政策多一些期待。由于當前供給側(cè)政策已集中出臺，我們判斷后續(xù)有望迎來供給側(cè)政策持續(xù)落地和需求側(cè)的放松政策陸續(xù)出臺，放松力度有望超市場當前預期。
保優(yōu)質(zhì)主體的確認和“房住不炒”的淡化。公告指出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況”，可以認為是對以“三支箭”為代表的供給端政策的肯定和定調(diào)，預計相關(guān)政策后續(xù)將加快落地進度。但誠如我們一直強調(diào)的，能夠獲得政策支持的民企數(shù)量并不會太多，最終能夠在這輪行業(yè)衰退周期中存活的房企應(yīng)該符合以下幾個特征：1）還未在境內(nèi)有債務(wù)的公開違約；2）杠桿率不高資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)，短期面臨流動性危機而非資不抵債；3）實控人配合意愿強。另一方面，此次“房住不炒”雖然仍然出現(xiàn)，但出現(xiàn)在相關(guān)表述的末尾，與2016年開始提綱挈領(lǐng)式的位置相比有明顯變化，重要性有所淡化，信號意義較大。
行業(yè)發(fā)展新模式：低杠桿低風險、運營類業(yè)務(wù)及保障項目占比提升。我們認為新發(fā)展模式是杠桿和風險下降、輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)占比提升和民生保障占比提升的狀態(tài)，可總結(jié)為3個關(guān)鍵詞：“國進民退”、“輕重并舉”和“多層級供給”?！皣M民退”格局已清晰，央國企市場份額擴大，但央國企獲得更多市場份額的同時也需承擔更多的舊城改造、保障房等民生工程。“輕重并舉”重資產(chǎn)開發(fā)規(guī)模下降，房企將會更多參與持有型和輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，如商業(yè)運營、代建、物業(yè)管理等，獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流及利潤，同時降低杠桿水平和企業(yè)經(jīng)營風險?！岸鄬蛹壒┙o”是指未來商品房在住房供給體系的占比下降，保障房、共產(chǎn)房和人才房比例將會提升。
投資建議：我們認為未來需求側(cè)的刺激政策將會持續(xù)出臺，困境反轉(zhuǎn)的民企將逐步增多，同時銷售降幅會逐步收窄直至出現(xiàn)拐點，因此板塊估值修復的行情遠未結(jié)束，我們建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)混合所有制以及民營房企：如新城控股、金地集團、龍湖集團、綠城中國等；2）有擴張意愿和能力的央國企：如保利發(fā)展、華發(fā)股份、首開股份等。
風險提示：疫情發(fā)展超預期；調(diào)控政策放松不及預期。
|
|
