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投資：1-11月投資同比降至-9.8%，11月單月降至-19.9%。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為123863億元，同比減少9.8%，較前值降低1.0pct；11月單月投資額為9918億元，環(huán)比減少4.5%，同比減少19.9%。11月新房銷售持續(xù)低迷，在房企“以銷定產(chǎn)”的投資策略下，拿地金額和新開工面積兩個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)表現(xiàn)較弱。考慮到年末拿地及新開工并不會(huì)在當(dāng)年形成銷售，預(yù)計(jì)12月這兩個(gè)指標(biāo)將維持低迷。預(yù)計(jì)全年累計(jì)開發(fā)投資額跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大至12.7%。
　　拿地：土拍市場延續(xù)低迷狀態(tài)，單月土地成交價(jià)款同比-50.8%；受城市結(jié)構(gòu)因素影響，土地價(jià)格有所上行。1-11月累計(jì)土地成交價(jià)款為7591億元，同比減少47.7%，較前值降低0.8pct；11月當(dāng)月值為1530億元，環(huán)比增長47.5%，同比減少50.8%，較前值降低1.0pct。銷售的持續(xù)疲弱導(dǎo)致房企拿地積極性不高，今年集中供地主要由國央企和地方城投主導(dǎo)，民企近乎停止拿地，土拍市場降溫明顯。城市能級(jí)結(jié)構(gòu)上，由于房企拿地向一二線核心城市集中，三四線低能級(jí)城市土拍數(shù)據(jù)降幅更為顯著，結(jié)構(gòu)化因素導(dǎo)致拿地單價(jià)持續(xù)上升，11月累計(jì)土地單價(jià)達(dá)8978元/平，同比增長13.1%。
　　新開工：累計(jì)新開工面積降幅擴(kuò)大至38.9%，連續(xù)16個(gè)月為負(fù)。1-11月份，全國累計(jì)新開工面積為111632萬方，同比減少38.9%，較前值降低1.1pct；11月單月新開工面積為7910萬方，環(huán)比減少11.7%，同比減少50.8%，較前值降低15.7pct。銷售的持續(xù)低迷疊加去年下半年以來的拿地銳減，雖然近期融資端政策頻出但見效需要時(shí)間，年末新開工很難在當(dāng)年形成銷售，導(dǎo)致房企的新開工意愿不斷減弱，累計(jì)新開工面積同比降幅不斷擴(kuò)大。
　　竣工：單月竣工面積同比-20%，累計(jì)竣工面積同比-19%。1-11月份，全國累計(jì)竣工面積為55709萬方，同比減少19.0%，較前值降低0.3pct；11月單月竣工面積為9144萬方，環(huán)比增長60.8%，同比減少20.2%，較前值降低10.8pct。我們認(rèn)為隨著保交樓的逐步落地以及明年有望進(jìn)一步加碼，2023年竣工有希望正增長。
　　銷售：11月銷售同比跌幅擴(kuò)大至32.2%，市場信心依然不足。1-11月份，全國商品房銷售金額為118648億元，同比減少26.6%，較前值降低0.6pct；11月單月商品房銷售金額為9816億元，環(huán)比增長3.8%，同比減少32.2%。年末為房企供銷的傳統(tǒng)旺季，但今年11月銷售表現(xiàn)依然萎靡，購房信心依然不足。主要由于居民對(duì)未來收入預(yù)期及房價(jià)預(yù)期依然低迷，下半年以來房企融資端持續(xù)放松但缺乏需求端自上而下的放松政策，一線城市“四限”遲遲未有松動(dòng)，購房者觀望情緒濃厚。我們預(yù)計(jì)2022年全年銷售將維持低迷，繼續(xù)看好需求側(cè)政策的進(jìn)一步加碼，包括一線城市四限的選擇性打開、首付比例降低、房貸利率降低等。
　　資金：1-11月房企到位資金同比跌幅擴(kuò)大1.0pct至25.7%。1-11月份，房企到位資金累計(jì)值為136313億元，同比減少25.7%，較前值降低1.0pct；11月單月到位資金為10833億元，環(huán)比減少3.1%，同比減少35.4%，較前值降低9.4pct。房企各項(xiàng)資金來源同比均為負(fù)。融資端政策見效需要時(shí)間，導(dǎo)致國內(nèi)貸款上漲動(dòng)力不足；銷售恢復(fù)較為緩慢，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款保持下滑。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，在明年Q1-Q2有望見到第三波大政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對(duì)+相對(duì)收益的空間。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。擇股主要邏輯將側(cè)重于需求側(cè)政策利好的基本面股票，主要包含：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇及防疫放松的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。