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11月銷售降幅持續(xù)增大，土地投資仍然低迷。] 2022年11月商品房銷售面積10071萬平，銷售金額9816元，同比分別下降33.3%和32.2%，降幅較10月分別擴(kuò)大10.1pp和8.5pp。11月地產(chǎn)開發(fā)投資額9918億元，同比下降19.9%，降幅較10月擴(kuò)大3.9pp，1-11月累計(jì)同比下降9.8%。受新房銷售下滑以及拿地縮量影響，房企新開工意愿較低，11月新開工面積同比下降50.8%，竣工端在保交付等政策支持下，下滑幅度較小，但9月以來降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)，11月竣工面積同比下降20.2%。11月土地成交額1530億元，同比下降50.8%，土地投資仍較為低迷。
　　12月重點(diǎn)32城累計(jì)銷售面積（截至16日）同比-21%，環(huán)比+18.6%。12城二手房成交面積累計(jì)同比+4%，環(huán)比-9%。其中一線城市同比-12%，環(huán)比+11%；二線城市同比-25%，環(huán)比+20%；三四線城市同比+1%，環(huán)比+28%。具體城市來看：1）一線城市除上海同比增長(zhǎng)20%、環(huán)比增長(zhǎng)22%以外均有所下滑，其中廣州同比下降45%，北京和深圳同比下降21%；2）二線城市中只有無錫、福州、廈門同比正增長(zhǎng)，福州、佛山、青島、武漢等城市環(huán)比增長(zhǎng)幅度較高；3）三四線城市中揚(yáng)州、惠州、江門等表現(xiàn)較好。二手房成交表現(xiàn)強(qiáng)于新房，12城二手房成交面積累計(jì)同比+4%，環(huán)比-9%。
　　廣州第四輪土拍熱度下降，核心地塊爆冷流拍。第四輪土拍共出讓6宗地塊，總建面106.3萬平方米，是今年歷次供應(yīng)中最小的一次，6宗土地全部位于市區(qū)，較為優(yōu)質(zhì)。本次土拍整體延續(xù)了低位運(yùn)行的市場(chǎng)行情，6宗地塊中有4宗成交，1宗流拍，1宗低溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率達(dá)到0.1%，為4輪土拍中最低。從拿地企業(yè)看，城投托底現(xiàn)象有所緩解，本輪6宗地塊有1宗由“民企+城投”聯(lián)合體競(jìng)得，保利以95.8億元競(jìng)得天河區(qū)中鐵物流園地塊，越秀拿下番禺區(qū)和海珠區(qū)的2宗宅地，總價(jià)達(dá)到41.2億元。
　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位再獲認(rèn)可，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議支持住房改善消費(fèi)。12月14日《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》發(fā)布，而住房消費(fèi)作為消費(fèi)的重要一環(huán)，規(guī)劃在多個(gè)方面進(jìn)行了部署和支持。12月15日國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話中發(fā)表致辭，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近年來將房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的官方表態(tài)較為罕見，信號(hào)意義較強(qiáng)，在穩(wěn)增長(zhǎng)背景下明年行業(yè)調(diào)控有望維持持續(xù)寬松的態(tài)勢(shì)。15日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，11月以來融資端的政策支持仍將延續(xù)，除堅(jiān)持“房住不炒”的定位外，會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持住房改善消費(fèi)，后續(xù)銷售端的政策有望進(jìn)一步打開。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、南山控股、華潤(rùn)置地、萬科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、旭輝永升服務(wù)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。