>> 長江證券-房地產(chǎn)行業(yè)中央經(jīng)濟(jì)工作會議房地產(chǎn)相關(guān)表述點(diǎn)評：擴(kuò)內(nèi)需和防風(fēng)險框架下，地產(chǎn)政策將更趨積極-221217
| 上傳日期： |
2022/12/19 |
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| 892KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
劉義,袁佳楠,薛夢瑩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件描述
2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議近日召開，涉及房地產(chǎn)相關(guān)表述主要有：“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”、“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。
事件評論
房住不炒和因城施策大基調(diào)不變，但邊際上更趨向支持住房消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需。政策目標(biāo)仍是化解風(fēng)險和平穩(wěn)過渡，政策基調(diào)繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒和因城施策，但邊際上更注重支持住房消費(fèi)（剛需和改善）對擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵作用，政策重心將有所轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大內(nèi)需被擺在重點(diǎn)任務(wù)的首要位置，住房改善也被擺在支持消費(fèi)的首要位置。僅依靠融資放松（如“三支箭”）并不能實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，僅依靠刺激需求又過于粗放，供需雙向疏通才是最優(yōu)解；預(yù)計(jì)需求組合拳仍將持續(xù)加碼，房貸利率下限調(diào)整可能并不止步于此，更多非一線城市將至少近似取消限購，首付和認(rèn)定環(huán)節(jié)也有望回歸框架下限，且框架可跟隨限購動態(tài)調(diào)整。
地產(chǎn)被擺在防風(fēng)險的首要位置，化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況和打擊違法犯罪等三個新提法值得重視。十九大以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提及房地產(chǎn)主要是放在民生和結(jié)構(gòu)環(huán)節(jié)，更偏調(diào)控，此次會議放在防風(fēng)險環(huán)節(jié)，更偏支持，并且將地產(chǎn)放在金融和地方債務(wù)之前。三個新提法值得重視：1）化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，較此前提法新增“優(yōu)質(zhì)”和“頭部”兩個關(guān)鍵詞，指向相對明確，從避免道德風(fēng)險角度，市場化原則下能救助的只能是好房企，防止被市場負(fù)反饋所誤傷。2）改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，一方面直指債務(wù)優(yōu)化和重組，另一方面也與股權(quán)融資支持工具相呼應(yīng)，亦包括研究推動REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域；也可能暗含引導(dǎo)資產(chǎn)價格合理上漲預(yù)期，與此前《求是》雜志“增加居民住房等財(cái)產(chǎn)性收入”和二十大輔導(dǎo)讀本“支持居民合理擁有住房資產(chǎn)”的提法相呼應(yīng)。3）堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，可能隱含對過往不規(guī)范行為的追責(zé)，督促房企主動縮表，夯實(shí)房企和股東責(zé)任以支持保交樓，行業(yè)供給側(cè)優(yōu)化有望提速。
擴(kuò)內(nèi)需和防風(fēng)險框架下，地產(chǎn)政策將更趨積極。本次會議將擴(kuò)內(nèi)需擺在首位，亦將地產(chǎn)擺在擴(kuò)內(nèi)需和防風(fēng)險的首位，后續(xù)政策將更趨積極，解決問題導(dǎo)向下，行業(yè)不穩(wěn)政策不止。此前壓制政策見效的負(fù)面因素正在逐步緩釋，包括疫情防控、交付延遲，以及房價預(yù)期下行等，明年總量需求邊際趨穩(wěn)，核心城市逐步改善。長期首選具備效率和布局優(yōu)勢的高信用房企如濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A等；優(yōu)質(zhì)頭部民企風(fēng)險基本緩釋，短期修復(fù)空間進(jìn)一步打開，關(guān)注金地集團(tuán)、新城控股等；風(fēng)險類民企只有具備核心資產(chǎn)的才可能縮表實(shí)現(xiàn)存續(xù)經(jīng)營；此外，隨著地產(chǎn)信用端逐步修復(fù)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)股也迎來配置良機(jī)。
風(fēng)險提示
1、政策落地及見效時點(diǎn)有不確定性；
2、民營房企信用修復(fù)進(jìn)展低于預(yù)期。
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