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新房成交量?jī)r(jià)維持低迷，整體信心依然偏弱，繼續(xù)看好需求端政策放松。本周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月新房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70城新房房?jī)r(jià)指數(shù)單月同比2.3%，較前值跌幅縮窄0.1pct；70城環(huán)比-0.2%。分能級(jí)看，一線、二線、三線城市10月單月同比分別+2.5%、-1.2%、-3.9%；環(huán)比分別-0.2%、-0.2%、-0.3%。按城市數(shù)量看，11月單月新房房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲的城市數(shù)量為18城（較前值-1，下同）；同比下降51城（+0）。11月環(huán)比上漲16城（+6），環(huán)比下降51城（-7）。新房成交量能方面，我們跟蹤的30個(gè)樣本城市近3周周均成交面積277萬(wàn)方，相較11月周均量能小幅提升，但在年末房企傳統(tǒng)供銷旺季下本周成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，需求端信心依然偏弱。我們預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多的需求端的政策出臺(tái)去推動(dòng)需求釋放，包括但不限于一線核心區(qū)四限政策的打開(kāi)、首付比例繼續(xù)調(diào)降、房貸利率調(diào)降等；在供給端保交樓資金仍需加碼。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-2.1%，落后大盤1.00個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第16名。本周上漲個(gè)股共35支，較上周減少28支，下跌股數(shù)為99支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為279.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.5%，同比下降32.9%，其中樣本一線城市的新房成交面積為70.1萬(wàn)方，環(huán)比5.5%，同比-18.8%；樣本二線城市為145.9萬(wàn)方，環(huán)比-8.9%，同比39.4%；樣本三線城市為63.0萬(wàn)方，環(huán)比17.5%，同比-28.8%。從今年累計(jì)50周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)14588.1萬(wàn)方，同比下降31.4%；一線城市為3191.6萬(wàn)方，同比-23.3%；二線城市為8228.6萬(wàn)方，同比-30.5%；三線城市為3167.8萬(wàn)方，同比-39.7%。
　　二手房：本周我們跟蹤的12個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)89.5萬(wàn)方，環(huán)比下降0.2%，同比增長(zhǎng)8.5%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為19.2萬(wàn)方，環(huán)比-7.6%；樣本二線城市為47.2萬(wàn)方，環(huán)比-2.4%；樣本三線城市為23.1萬(wàn)方，環(huán)比12.5%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為4402.9萬(wàn)方，同比變動(dòng)為-25.4%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為1436.0萬(wàn)方，同比-28.4%；樣本二線城市為2002.2萬(wàn)方，同比-28.5%；樣本三線城市為964.6萬(wàn)方，同比-28.5%。
　　信用債：發(fā)行量增加，本周發(fā)行利率有所上行。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（12.12-12.18）共發(fā)行房企信用債21只，環(huán)比增加2只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)221.76億元，環(huán)比增加80.65億元，總償還量51.93億元，環(huán)比增加7.53億元，凈融資額為169.83億元，環(huán)比增加73.12億元。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對(duì)+相對(duì)收益的空間。維持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。擇股邏輯：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。