>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評：新要求，新舉措，新方向-221218
| 上傳日期： |
2022/12/19 |
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| 322KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次確認(rèn)房地產(chǎn)市場政策已經(jīng)見到拐點(diǎn)，即從警惕資產(chǎn)價格上漲為主的需求限制政策，轉(zhuǎn)向以鼓勵合理自住和改善住房需求為主的需求刺激政策，以警惕房企杠桿率過高的融資限制政策，轉(zhuǎn)向以流動性支持和預(yù)期引導(dǎo)為主的融資便利政策。當(dāng)前土地市場位于低位，房地產(chǎn)銷售正逐步走向復(fù)蘇，我們預(yù)計市場拐點(diǎn)也即將出現(xiàn)。
▍2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議在12月15-16日舉行，會議提出要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
▍房地產(chǎn)行業(yè)的信用出險預(yù)計將告一段落，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表有望持續(xù)優(yōu)化。自2021年中開始，部分地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)信用風(fēng)險，也觸發(fā)了銷售和交付的惡性循環(huán)。當(dāng)前，三支箭政策效果越來越明顯，企業(yè)普遍有望補(bǔ)充資本金，也能在政策扶持下逐漸恢復(fù)在債券市場的融資功能。再加上當(dāng)前尚未出險的房企本身資產(chǎn)負(fù)債表也更為健康，我們相信房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險已經(jīng)接近尾聲。
▍預(yù)計2023年需求側(cè)政策將持續(xù)發(fā)力，推動行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議把支持住房改善視為擴(kuò)大內(nèi)需的重要任務(wù)?？傂枨蟛蛔闶钱?dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的突出矛盾，居民的改善性住房需求是刺激總需求的重要抓手。我們認(rèn)為，2023年居民購房貸款利率有望繼續(xù)下降，針對住房的各類限制性措施持續(xù)放寬，尤其是大城市面向改善群體的“認(rèn)房認(rèn)貸”為核心的首套房認(rèn)定，和由此而來的首付比例，有望進(jìn)一步變化。
▍預(yù)計2023年一季度起房地產(chǎn)市場基本面開始復(fù)蘇。我們認(rèn)為，在政策的積極作用之下，疫情三年間積壓的住房需求有望有序釋放。當(dāng)前核心城市土地供給較多，預(yù)計一二線城市房價在比較長的時間內(nèi)維持穩(wěn)定。企業(yè)投資和拿地的信心也有望在2023年下半年開始逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有望在強(qiáng)勁的政策之下走向平穩(wěn)。
▍風(fēng)險因素：疫情對房地產(chǎn)市場銷售的負(fù)面影響在未來幾個月仍然存在，房企的現(xiàn)金回流不暢風(fēng)險。部分三四線城市供過于求，存在房價持續(xù)下降的風(fēng)險。
▍周期底部宜樂觀。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次確認(rèn)房地產(chǎn)市場政策已經(jīng)見到拐點(diǎn)，即從警惕資產(chǎn)價格上漲為主的需求限制政策，轉(zhuǎn)向以鼓勵合理自住和改善住房需求為主的需求刺激政策，以警惕房企杠桿率過高的融資限制政策，轉(zhuǎn)向以流動性支持和預(yù)期引導(dǎo)為主的融資便利政策。當(dāng)前土地市場位于低位，房地產(chǎn)銷售正逐步走向復(fù)蘇，我們預(yù)計市場拐點(diǎn)也即將出現(xiàn)。我們看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，推薦優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，包括萬科A（萬科企業(yè)），保利發(fā)展、華發(fā)股份、華僑城、金地集團(tuán)、陸家嘴、濱江集團(tuán)、金融街、建發(fā)股份、中國國貿(mào)、華潤置地、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)和綠城中國。
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