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2023年地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將平衡短期和長期目標(biāo)，防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)需求并舉。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放的信號看，一方面，要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，逐步構(gòu)建租購并舉的長效發(fā)展模式。另一方面，經(jīng)濟(jì)的去地產(chǎn)化不宜過快，尤其是要守住不發(fā)生系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，避免頭部房企出險(xiǎn)，同時(shí)保障居民合理的住房需求。“托而不舉”將是明年的政策基調(diào)，在融資約束壓力緩解之后，地產(chǎn)支持政策可能逐漸回歸需求端，房貸利率仍有調(diào)降空間，二線城市可能是下一輪因城施策優(yōu)化的重心。
　　2023年商品房銷售有望企穩(wěn)。樂觀假設(shè)下，防疫優(yōu)化和地產(chǎn)支持政策取得較好效果，市場信心逐漸修復(fù)，預(yù)期好轉(zhuǎn)，2023年商品房需求有望在今年較低的基數(shù)上回補(bǔ)，預(yù)計(jì)全年商品房銷售同比增速有望小幅正增，同比約為5%，對應(yīng)商品房銷售面積為14.5億平。中性假設(shè)下，與今年銷售情況基本持平，約13.8億平；悲觀假設(shè)下，明年需求繼續(xù)收縮，向長期中樞靠攏，同比增速約為-5%，約13.1億平。我們判斷，隨著明年市場信心恢復(fù)，商品房銷售價(jià)格也有望企穩(wěn)。樂觀、中性、悲觀情形下，預(yù)計(jì)全年商品房銷售金額同比分別為5.9%、0、-6.1%。
　　2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比或仍下跌。受2022年土地成交縮量影響，預(yù)計(jì)2023年土地購置費(fèi)同比跌幅擴(kuò)大，在樂觀、中性、悲觀情形下，假設(shè)地購置費(fèi)增速分別為-10%、-15%和-20%。在土地成交低迷、企業(yè)開工意愿不足以及庫銷比偏高等因素影響下，預(yù)計(jì)2023年新開工同比為-10%。樂觀、中性和悲觀情形下，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別約為12.9、12.5和12.1萬億元，對應(yīng)同比增速為-4.1%、-7.1%和-9.6%。
　　需求端恢復(fù)節(jié)奏不會太快，供給側(cè)出清還會持續(xù)。2023年房地產(chǎn)市場有望逐步從今年的底部中走出，需求端的企穩(wěn)是關(guān)鍵，但預(yù)計(jì)恢復(fù)節(jié)奏不會太快。主因三年疫情對居民資產(chǎn)負(fù)債表的損傷和信心的沖擊，都需要時(shí)間去修補(bǔ)。另外，居民未來擴(kuò)大購房支出的意愿邊際上也在減弱，“房價(jià)持續(xù)下跌→預(yù)期房價(jià)會繼續(xù)下跌→居民減少未來購房支出→房價(jià)繼續(xù)下跌”這一負(fù)反饋循環(huán)一旦形成，短期也很難扭轉(zhuǎn)。此外，供給側(cè)的出清我們認(rèn)為還未結(jié)束，原因在于融資端支持政策，重點(diǎn)保的還是頭部企業(yè)和相對優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，基本可以通過市場化的方式化解潛在風(fēng)險(xiǎn)或者妥善處置。對于已出險(xiǎn)房企或者劣質(zhì)項(xiàng)目，市場化機(jī)構(gòu)本身參與意愿并不強(qiáng)，財(cái)政資金也不太可能去介入兜底，在當(dāng)前需求還未復(fù)蘇的情況下，供給側(cè)可能會繼續(xù)出清，只不過更加有序。著眼于中長期，在地產(chǎn)新發(fā)展模式下，無論需求還是供給，都會逐漸回歸常態(tài)，向新的均衡點(diǎn)靠攏。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國內(nèi)疫情達(dá)峰影響超預(yù)期，地產(chǎn)政策效果不及預(yù)期，海外經(jīng)濟(jì)衰退超預(yù)期。