>> 招商證券(香港)-美國11月房屋銷售數(shù)據(jù)解讀-221222
| 上傳日期： |
2022/12/22 |
大小： |
630KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
招商證券（香港） |
| 評級： |
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作者： |
郭圓濤,錢鷺 |
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■ 11月成屋銷售環(huán)比下降7.7%，低于預期
■負擔能力下降和按揭貸款利率高企令支出承壓
■預計未來幾個月通脹壓力將有所緩解
新看點：根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（ National Association ofRealtors）的數(shù)據(jù)，11月美國成屋銷售總量環(huán)比下降7.7%，同比下降35.4%，至409萬套，低于市場預期的420萬套。自去年11月以來，這數(shù)字一直在下降。未出售的成屋庫存達到了3.3個月的供應量，而2021年11月為2.1個月。成屋售價中位數(shù)同比上升3.5%至370,700美元。首次購房者占銷售額的28%，與10月的比例相似，低于9月的29%。11月新屋開工和營建許可分別為143萬套（同比下降16.4%和環(huán)比下降0.5%）和134萬套（同比下降22.4%和環(huán)比下降11.2%）。
負擔能力。消費者的負擔能力下降和利率上升是銷售下降的主要原因，但消費者對潛在經(jīng)濟衰退的擔憂加劇和一些增長行業(yè)的裁員也起到了作用。通脹壓力緩解和美聯(lián)儲加息放緩導致30年期固定按揭貸款利率截至12月15號稍微下降至6.31%（前值為6.33%）。盡管略有下降，但目前的按揭抵押貸款利率與一年前相比幾乎翻了一番。按揭還款的漲幅遠遠超過家庭收入的漲幅。隨著抵押貸款利率的上升，越來越多的潛在購房者，特別是居住在昂貴地區(qū)或房價上漲最快地區(qū)的購房者，不符合抵押貸款條件的情況有所減少。9月和10月的住房負擔能力指數(shù)已從2021年10月的峰值降至100以下。指數(shù)低于100意味著中等收入家庭的收入低于買得起中等價格住房所需的收入。
我們的觀點。住房銷售/價格、抵押貸款利率、CPI數(shù)據(jù)和美聯(lián)儲的政策方針緊密交織在一起，成為美國經(jīng)濟的重要決定因素。1）隨著勞動力市場開始降溫，工資增長將放緩；隨著抵押貸款利率上升達到拐點，除非庫存出乎意外地變得緊張，否則房價上漲應會放緩。2）我們預計住房的負擔能力將持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場的下行趨勢將繼續(xù)下去。3）美國通脹顯然已超過臨界點。11月CPI降至7.1%，較10月的7.7%和6月的9.1%明顯回落。過去幾個月，能源相關(guān)細分板塊價格普遍下跌，食品價格僅小幅上漲。住房占CPI構(gòu)成分項的權(quán)重約為30%。住房指數(shù)，包括主要住宅租金和業(yè)主等價租金，漲幅最大，是核心CPI上漲的主導因素。我們預計美國通脹將在2023年逐步放緩，但仍遠高于美聯(lián)儲2%的目標。4）我們預計美聯(lián)儲將在23年上半年加息至5%。在美聯(lián)儲12月會議后，隨著全球經(jīng)濟衰退的逼近，23年下半年降息的可能性減少；除非通脹和消費者需求都大幅下降。
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