>> 安信證券-固定收益主題報告：城投拿地后，開工情況如何？來自15城2544個項(xiàng)目的觀察-221225
| 上傳日期： |
2022/12/26 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,陳雨田 |
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城投拿地后的三種處理方式。（1）自主開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是部分城投最常見的市場化業(yè)務(wù)之一，截至2022/10/31，全國有存續(xù)債的3078家城投平臺中，共有736家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含保障房、產(chǎn)業(yè)園），占比23.9%。部分城投的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已較成熟并已運(yùn)作為區(qū)域內(nèi)的市占率龍頭。（2）合作開發(fā)。缺乏獨(dú)立操盤能力的城投常需要引入房企作為操盤方或代建方，有操盤能力的城投也通過合作的方式緩解資金壓力。從2022前三季度全國涉宅用地成交情況來看，城投、非城投合作拿地占比為8.1%。（3）暫緩開發(fā)。
以克爾瑞為數(shù)據(jù)來源，我們對22城2021年以來（截至2022-12-20）八輪集中供地中成交的涉宅用地（純住宅、商住、綜合）的開工情況進(jìn)行分析，其中7個城市開工數(shù)據(jù)存在異常，最終參考15個城市合計(jì)2544個項(xiàng)目的開工情況。
總體來看，城投拿地后的開工情況明顯弱于非城投。2021年三輪集中供地中，15個樣本城市共成交地塊1493宗，截至2022年12月20日，827宗地塊已開工，開工率為55%，而同期城投拿地開工率僅27%，為主要拖累項(xiàng)。2021年產(chǎn)業(yè)國企、民企拿地開工率分別達(dá)到75%和68%。2022年首輪集中供地（成交時間介于2月16日至6月22日之間），城投拿地開工率與2021年基本持平，為28%。二輪集中供地（成交時間介于5月26日至9月21日之間）起，由于部分城市成交時間較晚，拿地開工率逐步下降，不做主要參考。
分主體來看，2021年拿地開工率靠前的城投包括成都交投、成都城投、寧波軌道、成都興城、杭州城建等，以本身在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上較具優(yōu)勢、且區(qū)域市場基本面也較穩(wěn)定的城投為主。
總結(jié)來看，城投拿地后有自主開發(fā)、合作開發(fā)、暫緩開發(fā)三種處理方式，從2021年以來15個樣本城市集中供地成交的涉宅用地開工情況來看，城投拿地的開工情況明顯弱于產(chǎn)業(yè)國企和民企。城投拿地暫緩開工主要涉及四種情形，保障房項(xiàng)目、特定慢周轉(zhuǎn)項(xiàng)目、去化預(yù)期不樂觀的項(xiàng)目、出于托底拿地本身暫無開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目。保障房項(xiàng)目風(fēng)險相對較小，后三類項(xiàng)目需關(guān)注地塊對應(yīng)的融資情況，如涉及過多的高息短久期的“前融”債務(wù)則可能一定程度上削弱區(qū)域的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
風(fēng)險提示：數(shù)據(jù)披露不全、數(shù)據(jù)處理偏差、房地產(chǎn)市場超預(yù)期等。
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