>> 中信證券-REITS行業(yè)專題研究：打造保租房REITs板塊的影響評估-221226
| 上傳日期： |
2022/12/26 |
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| 1823KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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保障性租賃住房REITs板塊擴容在即，我們預(yù)計相關(guān)REITs產(chǎn)品將迎來上市高峰，當(dāng)前產(chǎn)品供不應(yīng)求狀態(tài)將有所扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前，保租房已成為我國住房政策支持的最新發(fā)力點，預(yù)計未來兩年將迎來建成高峰，并將長期影響我國住房供應(yīng)體系。隨著存量房納保路徑持續(xù)清晰，持有物業(yè)中以長租公寓納保作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品預(yù)計將成為房企最順暢出表通道，并長期增厚企業(yè)利潤。
▍政策積極打造保障性租賃住房REITs板塊。近期，證監(jiān)會多次明確表態(tài)將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。自今年8月首批產(chǎn)品上市以來，保租房REITs產(chǎn)品價格保持相對韌性，截至12月23日保租房REITs產(chǎn)品實現(xiàn)上市以來12.9%收益率，僅次于能源類產(chǎn)品。當(dāng)前4單保租房REITs產(chǎn)品總市值和流通市值分別為58.2億元和22.9億元，僅占C-REITs市場總體的6.9%和6.1%，我們測算2022年預(yù)期現(xiàn)金分派率僅3.4%，板塊總體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，未來隨著政策支持力度增大，保租房REITs產(chǎn)品有望迎來上市高峰。
▍政策支持新發(fā)力點，住房供應(yīng)新增長極。保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應(yīng)體系的建設(shè)重點和核心短板，預(yù)計未來兩年全國將迎來保租房建設(shè)竣工高峰。2022年1月住建部表示40個重點城市初步計劃于十四五期間新增共計650萬套保租房供給，多地也相繼明確建設(shè)目標(biāo)，四個一線城市計劃保租房新增套數(shù)均超過十四五期間新增住房供應(yīng)套數(shù)的40%。截至10月，全國保租房已開工建設(shè)和籌集233.6萬套（間），約占年度計劃的98.8%，完成投資1750億元。我們預(yù)測，長期而言，僅在全國19個核心城市，保租房需求就接近2000萬套，年總租金超過4000億元，資本化價值可能突破10萬億元，這將是一個從零起步，規(guī)模巨大的市場。
▍納保路徑持續(xù)成熟，房企即將進入業(yè)績收獲期。2022年以來多地已相繼明確存量房納保標(biāo)準(zhǔn)及路徑，并將存量住房納保作為保租房新增供給的重要組成部分。當(dāng)前頭部房企長租公寓市場化運營模型逐步完善，截至9月，萬科旗下長租公寓品牌泊寓累計開業(yè)16.9萬間，其中已有4.28萬間成功納保。重資產(chǎn)物業(yè)將有望通過REITs市場得以盤活，我們測算8家樣本房企存量物業(yè)以平均估值水平計算通過C-REITs市場出表可獲得現(xiàn)金凈流入達4410億元，同時通過長期投融管退的良性循環(huán)將持續(xù)增厚企業(yè)利潤。而持有物業(yè)中以長租公寓納保作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品預(yù)計將成為房企資產(chǎn)最順暢的出表渠道。
▍風(fēng)險提示：REITs市場擴容及保租房板塊發(fā)展加速時間仍存在不確定性；保租房的開發(fā)建設(shè)中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉足比較少，而地方平臺型企業(yè)參與比較多；三四線城市不適合大規(guī)模開展保租房業(yè)務(wù)，新市民和年輕人的需求可能不足。
▍投資策略：保租房資產(chǎn)租金穩(wěn)定，受經(jīng)濟周期影響小，需求廣闊，我們看好保租房REITs的投資價值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對保租房REITs板塊，可以更加從容培育資產(chǎn)投融管退的能力，盤活存量租賃房資產(chǎn)，也將不同程度受益于保租房REITs板塊的形成。
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