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事件
　　保利發(fā)展12月30日公告，擬定增募資不超125億元（不超過8.2億股），其中公司實(shí)控人保利集團(tuán)擬認(rèn)購不低于1億元且不超過10億元。本次募集資金凈額將全部用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個項(xiàng)目的開發(fā)投資及補(bǔ)充流動資金。
　　投資要點(diǎn)
　　非公開定增125億元補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目流動性
　　保利發(fā)展此次非公開定增資金量充足，主要用于公司位于核心一二線城市項(xiàng)目的開發(fā)投資需要，其中補(bǔ)充資金15億元，獲得此次資金支持項(xiàng)目銷售凈利潤約為6.7-10%。我們認(rèn)為保利發(fā)展作為優(yōu)質(zhì)頭部房企，定增通過概率和速度均有望超過行業(yè)競對。如能夠順利發(fā)行，我們認(rèn)為此次定增能夠?yàn)楣敬蛲ü蓹?quán)融資渠道，繼銷售回款和國內(nèi)銀行貸款兩個渠道公司有相對競爭優(yōu)勢外，股權(quán)融資落地將為公司資金面錦上添花。
　　充分運(yùn)用政策支持工具，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，厚積薄發(fā)
　　我們認(rèn)為，“第三只箭”融資支持政策出臺后，公司積極籌備定增計(jì)劃，推進(jìn)股權(quán)融資落地，將有利于公司借助政策紅利優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為2023年市場轉(zhuǎn)暖帶來的發(fā)展機(jī)遇提前做好準(zhǔn)備。2023年我們認(rèn)為房地產(chǎn)銷售面對政策放松+疫情管理優(yōu)化+收入和就業(yè)預(yù)期恢復(fù)，會有確定性較高的溫和修復(fù)。在此趨勢下，優(yōu)質(zhì)頭部房企獲得發(fā)展機(jī)遇更多，而優(yōu)先調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債表、降低負(fù)債率的頭部房企有機(jī)會進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)表。
　　投資建議：“買入”
　　保利發(fā)展12月股價經(jīng)歷回調(diào)，截至12月30日公司PB＜1。我們認(rèn)為本輪周期中，地產(chǎn)行業(yè)頭部優(yōu)質(zhì)房企PB＜1即是良好進(jìn)入時點(diǎn)，復(fù)盤歷次周期，行業(yè)和企業(yè)基本面修復(fù)有望推動PB持續(xù)走強(qiáng)。我們認(rèn)為，公司行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，作為老牌央企，融資渠道通暢，綜合實(shí)力強(qiáng)，能夠更好地承接政策利好。我們預(yù)計(jì)公司2022-24年EPS為每股2.45元、2.69元、3.00元，參考其他頭部房企PE估值情況，給予公司2023年8倍PE估值，對應(yīng)目標(biāo)價21.52元，維持買入評級。
　　風(fēng)險提示：疫情感染擴(kuò)散影響公司1月銷售額。