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年末市場(chǎng)表現(xiàn)仍較弱，看跌房?jī)r(jià)的居民占比進(jìn)一步提升，需求側(cè)需進(jìn)一步放松。作為2022年最后一周，本周新房成交面積同比-22.0%，二手房成交面積同比-28.1%，年末傳統(tǒng)推盤沖量的旺季不旺。全年看，樣本城市新房成交面積同比-31.4%，二手房成交面積同比-25.6%。本周央行發(fā)布四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告，對(duì)于明年一季度房?jī)r(jià)，14.0%居民預(yù)期“上漲”，53.7%居民預(yù)期“基本不變”，18.5%居民預(yù)期“下降”，13.8%居民“看不準(zhǔn)”。居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的占比連續(xù)兩個(gè)季度大于預(yù)期“上漲”的占比，且兩者差值進(jìn)一步擴(kuò)大。疫情沖擊下居民對(duì)未來(lái)收入信心進(jìn)一步走低，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足。我們預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多的需求端的政策出臺(tái)去推動(dòng)需求釋放，包括但不限于一線核心區(qū)四限政策的打開、首付比例繼續(xù)調(diào)降、房貸利率調(diào)降等。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-2.2%，落后大盤3.32個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第29名。本周上漲個(gè)股共41支，較上周增長(zhǎng)28支，下跌股數(shù)為92支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為401.8萬(wàn)平方米，環(huán)比提升56.8%，同比下降22.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為72.4萬(wàn)方，環(huán)比46.9%，同比-34.9%；樣本二線城市為272.8萬(wàn)方，環(huán)比85.2%，同比6.5%；樣本三線城市為56.6萬(wàn)方，環(huán)比-5.2%，同比-49.6%。從今年累計(jì)52周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)15248.6萬(wàn)方，同比下降31.4%；一線城市為3313.4萬(wàn)方，同比-24.3%；二線城市為8649.9萬(wàn)方，同比-30.2%；三線城市為3285.3萬(wàn)方，同比-39.7%。
　　二手房：本周我們跟蹤的12個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)68.8萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)16.6%，同比下降28.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為32.0萬(wàn)方，環(huán)比54.1%；樣本二線城市為22.5萬(wàn)方，環(huán)比-4.7%；樣本三線城市為14.3萬(wàn)方，環(huán)比-2.2%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為4530.7萬(wàn)方，同比變動(dòng)為-25.6%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為1488.9萬(wàn)方，同比-28.5%；樣本二線城市為2048.3萬(wàn)方，同比-28.7%；樣本三線城市為993.5萬(wàn)方，同比-28.7%。
　　信用債：本周發(fā)行規(guī)模環(huán)比增加，發(fā)行利率有所下降。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（12.26-1.1）共發(fā)行房企信用債5只，環(huán)比減少3只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)66.50億元，環(huán)比增加20.93億元，總償還量90.64億元，環(huán)比增加35.56億元，凈融資額為-24.14億元，環(huán)比減少14.63億元。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，我們認(rèn)為在2023年Q1或者Q1切Q2時(shí)有望見到第三波大政策的加持。本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險(xiǎn)民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場(chǎng)。當(dāng)前PE、PB并未真實(shí)反應(yīng)企業(yè)現(xiàn)狀，只有考慮了潛在增長(zhǎng)/萎縮預(yù)期后的估值才具備可比價(jià)值。若第三波政策側(cè)重點(diǎn)是需求側(cè)政策，且市場(chǎng)有望在2023年某個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)入小型復(fù)蘇，我們認(rèn)為地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對(duì)+相對(duì)收益的空間。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。擇股邏輯：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。