| 上傳日期： |
2023/1/3 |
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| 1192KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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年末銷售沖刺，12月TOP10/20/50/100房企銷售額環(huán)比皆漲20%+，累計(jì)同比降幅小幅收窄，頭部房企同環(huán)比表現(xiàn)更優(yōu)，百強(qiáng)房企銷售額同比修復(fù)仍顯疲弱。
12月，TOP10/20/50/100房企的全口徑銷售金額、全口徑銷售面積分別為3,300億元、5,010億元、6,394億元、7,542億元；2,008萬平、2,715萬平、3,878萬平、4,645萬平；當(dāng)月同比分別為-3.9%、-5.8%、-27.9%、-31.5%；-13.3%、-26.4%、-34.8%、-34.9%；環(huán)比分別為+36.2%、+31.1%、+27.8%、+23.2%；+30.4%、+20.6%、+30.4%、+31.2%。
1-12月，TOP10/20/50/100房企的全口徑銷售金額、全口徑銷售面積分別為30,395億元、43,726億元、60,579億元、72,942億元；19,830萬平、27,680萬平、38,220萬平、45,077萬平；累計(jì)同比分別為-33.2%、-36.0%、-42.0%、-42.3%；-44.8%、-44.6%、-46.6%、-46.7%。
12月房企銷售分化，TOP50房企銷售額單月同比的均值和中位數(shù)較11月下滑明顯；各層級(jí)房企銷售集中度和權(quán)益比例小幅下滑，頭部房企操盤比例保持高位。
12月，TOP50房企全口徑銷售額同比平均值為-36.6%，中位數(shù)為-34.2%（11月分別為-28.8%、-26.2%），2022年1-12月，TOP50房企全口徑銷售額累計(jì)同比平均值為-35.4%，中位數(shù)-34.0%（1-11月分別為-35.2%、-34.2%）。
2022年1-12月，TOP10/20/50/100房企累計(jì)權(quán)益銷售額占全國商品房累計(jì)銷售額比重分別為15.8%、22.7%、31.7%、38.6%，同比-3.3pct、-5.1pct、-10.1pct、-11.6pct；累計(jì)銷售額權(quán)益比例分別為69.7%、69.6%、69.7%、70.1%，同比-3.8pct、-1.8pct、-1.2pct、-0.2pct；累計(jì)銷售額操盤比例分別為97.1%、95.0%、90.4%、88.8%，同比+0.3pct、+0.8pct、+0.5pct、+1.2pct。
12月頭部國央企表現(xiàn)更優(yōu)，2022年優(yōu)質(zhì)龍頭及區(qū)域深耕國央企銷售表現(xiàn)突出。
2022年12月，20家主流重點(diǎn)房企中有5家企業(yè)銷售額同比為正，其中保利發(fā)展、華潤置地等頭部國央企單月同比實(shí)現(xiàn)正增長或個(gè)位數(shù)負(fù)增長，銷售沖刺表現(xiàn)更優(yōu)。2022年1-12月，20家主流重點(diǎn)房企除越秀地產(chǎn)（全口徑銷售金額累計(jì)同比+6.6%，權(quán)益口徑銷售金額累計(jì)同比+8.4%）外，全口徑銷售金額同比均為負(fù)，其中華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)等4家公司銷售額同比降幅收窄至10%以內(nèi)。
投資建議：2022年，地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號(hào)，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1）持續(xù)看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2）持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營升維、第二增長曲線經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，推薦萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，推薦華潤置地、上海臨港等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。
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