>> 信達證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略報告：政策潮起行業(yè)涅盤，格局重塑其道大光-230102
| 上傳日期： |
2023/1/2 |
大小： |
5916KB |
| 格式： |
pdf 共59頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
周期之最，行業(yè)正經(jīng)歷著最長、幅度最大的下行周期：銷售金額和面積上，2021年7月新房市場銷售開始出現(xiàn)斷崖式下跌，持續(xù)至今全國商品房銷售金額已經(jīng)連續(xù)16個月同比下跌，平均跌幅22.3%；房價上，新房成交價已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌15個月，遠超2018年(7個月)、和2014年（8個月）的下行水平，在城市表現(xiàn)上也出現(xiàn)了明顯的分化，三四線價格下行壓力更大，一二線城市房價相對堅挺，環(huán)比下跌城市數(shù)量從去年底以來持續(xù)保持高位。行業(yè)經(jīng)歷了歷史上最長、幅度最大的調(diào)整周期，我們認為2023年Q1基本面有望開始緩慢修復(fù)，隨著政策逐步生效、經(jīng)濟復(fù)蘇，二季度銷售在2022年疫情影響低基數(shù)的基礎(chǔ)上有望實現(xiàn)增長，三四季度保持相對穩(wěn)定，基于一線/二線/三四線城市的銷售面積占比分別為6%/26%/68%，銷售均價漲幅分別為5.5%/1.2%/-1.7%的假設(shè)，我們預(yù)計2023年全國商品房銷售面積增長1.2%，銷售金額增長5.8%。
供給側(cè)加速出清，開工和投資持續(xù)走低：2022年受停貸爛尾風(fēng)波沖擊，行業(yè)信用風(fēng)險持續(xù)發(fā)酵，房企資金流動性嚴重承壓，供給側(cè)加速出清，土拍市場持續(xù)越冷，開工面積和投資總額大幅縮水。在對2023年開工和投資的預(yù)判上，我們認為由于行業(yè)資金困境影響，能夠進行新開工投資的主體減少，剩余有持續(xù)開發(fā)能力的主體受到資金壓力、2022年新拿地大幅下降及房地產(chǎn)市場低迷等因素的影響，新開工仍會保持下降，降幅較2022年收窄為10.2%。土地投資方面，2023年一方面新拿地主體減少，另一方面未出險的房企在銷售企穩(wěn)后可能優(yōu)先壓降杠桿、解決資金困境，故2023年土地市場或仍難言樂觀，土地購置費預(yù)計同比下降10.1%，全年開發(fā)投資下降6.8%。
城投平臺杠桿亟待釋放，行業(yè)有望迎來集中加杠桿機遇：土地市場遇冷帶來的財政壓力貫穿2022年始終，財政收入減少造成地方政府負債率增加，導(dǎo)致城投債估值波動以及利差走闊，造成其償債能力和再融資能力有所下降，非標(biāo)違約可能性提升，城投債利息償付承壓，一方面由于城投公司摘牌地塊并未真實入市，無法產(chǎn)生真實現(xiàn)金流入，未來償債壓力下，城投平臺的杠桿亟待釋放；另一方面，財政部發(fā)文嚴禁舉債儲備土地，并表示要繼續(xù)控制地方隱性債務(wù)規(guī)模，城投杠桿亟待釋放，疊加本輪周期底部房地價差關(guān)系更為良好，行業(yè)有望迎來高質(zhì)量加杠桿機遇。
明年有望迎來收并購大年，行業(yè)龍頭率先受益：中央經(jīng)濟工作會議表述中，強調(diào)要推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，釋放了較為明確的保優(yōu)質(zhì)主體和頭部房企的信號。過往幾年的中央工作會議對于供給側(cè)的改革并未明確提及，但是本次明確提出滿足行業(yè)合理融資需求，而且重點提到推動行業(yè)并購重組，未來出險房企（落后產(chǎn)能）的風(fēng)險化解或?qū)⒑艽蟪潭壬弦蕾囉谛袠I(yè)并購重組的推動，疊加行業(yè)股權(quán)融資開展，我們認為明年有望迎來行業(yè)收并購的大年，中長期看，由于融資資金和預(yù)售資金的使用監(jiān)管變嚴，以往的現(xiàn)金滾動模式被打破，民企縮表或成為未來趨勢，行業(yè)的資產(chǎn)復(fù)債表穩(wěn)定不代表民企資產(chǎn)負債表穩(wěn)定，行業(yè)集中度未來或?qū)⑻嵘?，剩余龍頭房企將有望借著行業(yè)加速整合的東風(fēng)，進一步提升市場份額。
我們對于行業(yè)機會的觀點：我們認為23年行業(yè)機會主要集中在一二線城市，三四線城市較難有系統(tǒng)性機會，行業(yè)未來有望存在一波高質(zhì)量集中加杠桿的機遇，從企業(yè)發(fā)展方向?qū)用婵?，房地產(chǎn)市場中強者恒強的格局較難打破。
優(yōu)質(zhì)房企重點關(guān)注：1、經(jīng)營改善，如金地集團；2、信用改善，如新城控股；3、收并購機遇，如保利發(fā)展、招商蛇口；4、集團資源整合，如華發(fā)股份、南山控股。
風(fēng)險因素：房地產(chǎn)政策放松不及預(yù)期、房地產(chǎn)市場調(diào)整超預(yù)
|
|
