>> 國盛證券-房地產開發(fā)行業(yè)月報-百強房企月度銷售報告：全年權益口徑銷售金額同比-42.4%，國央企分化明顯-230102
| 上傳日期： |
2023/1/3 |
大小： |
476KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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百強房企全年權益口徑銷售金額同比-42.4%，12月旺季不旺。據克爾瑞公布的2022年1-12月銷售業(yè)績排行榜數據，TOP100房企操盤口徑銷售金額為64745.9億元，同比降低41.5%，降幅較1-11月縮窄1.1個百分點；權益口徑銷售金額為51118.5億元，同比降低42.4%，降幅較1-11月縮窄1.2個百分點，權益比70.1%。2022年1-12月TOP50強房企操盤口徑銷售金額為54759.9億元，同比降低41.6%，降幅較1-11月縮窄1.2個百分點；權益口徑銷售金額為42196億元，同比降低42.9%，降幅較1-11月縮窄1.5個百分點，權益比69.7%。
從12月單月情況看，TOP100房企實現單月操盤口徑銷售金額6850.7億元，同比降低30.0%，降幅較11月擴大5.2個百分點；環(huán)比增長21.4%。TOP100房企實現單月權益口徑銷售金額5378.1億元，同比降低30.0%，降幅較11月擴大6.1個百分點；環(huán)比增長23.7%。
各梯隊1-12月累計銷售金額同比依然保持較大幅度的下滑：TOP10頭部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相對較大。從2022年1-12月操盤口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降33.0%；TOP11-20房企排名第二，同比下降40.6%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降56.1%。從2022年1-12月權益口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降36.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降39.7%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.0%。
TOP40房企全年操盤口徑銷售額僅4家同比正增長，國央企分化明顯。從1-12月累計操盤口徑銷售金額看，碧桂園最高為4410.9億元，其次為萬科地產、保利發(fā)展、綠城中國、中海地產，分別實現銷售金額4143.4、4116.0、3003.2、2807.3億元。從累計操盤口徑銷售金額增速看，TOP40房企僅4家實現同比正增長。其中萬達集團同比表現最佳，累計同比增長86.2%，其次為仁恒置地14.7%、越秀地產8.7%、建發(fā)房產1.0%、華發(fā)股份-3.0%。中國恒大、陽光城、龍光集團表現最差，其中中國恒大累計同比下降89.7%。從企業(yè)性質看，TOP40中，國央企全年操盤口徑銷售金額同比-16.8%，民企同比-52.3%。
全年銷售表現低迷，需求端政策需進一步加碼。正如我們此前的預測，經濟下行壓力下居民對未來收入預期以及對房地產市場信心偏弱，疊加12月房企傳統供應旺季遭遇疫情沖擊，年末銷售未顯回暖，傳統旺季不旺。全年百強房企銷售同比下滑超4成。目前在中央大力支持改善房企資產負債表的背景下，房企在銷售端暫未得到改善。我們認為當前階段需要政策多方面發(fā)力，預計后續(xù)會有更多的需求端的政策出臺去推動需求釋放，包括但不限于一線核心區(qū)四限政策的打開、首付比例繼續(xù)調降、房貸利率調降等。
投資建議：我們繼續(xù)堅定地看多政策，我們認為在2023年Q1或者Q1切Q2時有望見到第三波大政策的加持。本輪的產能出清方向明確，大部分出險民企最終的結局仍是縮表或退出市場。當前PE、PB并未真實反應企業(yè)現狀，只有考慮了潛在增長/萎縮預期后的估值才具備可比價值。若第三波政策側重點是需求側政策，且市場有望在2023年某個時點進入小型復蘇，我們認為地產和物業(yè)繼續(xù)有絕對+相對收益的空間。維持地產開發(fā)板塊“增持”評級。擇股邏輯：1、受益于需求側復蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、金地集團；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價修復的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關注招商積余；H股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、萬物云。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應，疫情反復影響超預期
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